Lô đất gần biển nào thì xây căn hộ cho thuê được, và phải tính trước những gì?
Đất xây căn hộ cho thuê ở Hòn Xện Nha Trang phải tính đủ bốn thứ trước khi xuống tiền: chiều ngang lô, số tầng giấy phép cho xây, đường trước mặt, và khoảng cách thật tới bãi tắm khách du lịch hay tới. Lô đất mình quay trong video nằm ở khu Hòn Xện, Bắc Nha Trang — tổng diện tích 80 m², ngang 4 m, sâu 20 m, cách biển đúng 500 m, giá 4 tỷ 2 có thương lượng. Bài này mình chép lại đúng những gì nói trong video, rồi tách riêng phần anh chị phải tự tra, tự hỏi khi đi xem.
Đất xây căn hộ cho thuê ở Hòn Xện Nha Trang là lô như thế nào?
Là lô đất ngang 4 m, sâu 20 m, tổng diện tích 80 m², nằm trong khu Hòn Xện và cách biển đúng 500 m. Đó là toàn bộ thông số mình đọc tại chỗ trong video, không thêm không bớt.
Hai chi tiết nữa thấy được ngay khi đứng trước lô: đường trước mặt là đường ô tô, và đối diện lô là một công viên. Công viên phía trước là thứ ít người để ý lúc đi xem nhưng ở rồi mới thấy — trước mặt không có nhà ai, nên chỗ này yên tĩnh hơn hẳn mấy lô kẹp giữa hai dãy nhà.
Với khách thuê thì cái yên tĩnh đó bán được. Người ở xa về Nha Trang nghỉ mấy ngày, sáng mở cửa ra thấy công viên chứ không thấy tường nhà đối diện, đó là thứ họ kể lại cho người sau.
Điều video không nói, nên phải tự hỏi
Video cho biết diện tích, chiều ngang, chiều sâu, khoảng cách ra biển và giá. Video không nói lô này sổ loại gì, bao nhiêu mét là thổ cư, có đang thế chấp không, và quy hoạch của thửa ghi thế nào. Bốn câu đó phải hỏi chủ rồi tự đối chiếu — cách tra mình để riêng ở bài cách tra quy hoạch một thửa đất bốn nơi tra được, còn phần đọc sổ thì ở bài bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc.
Vì sao Nha Trang lúc này cho thuê nhanh hơn bán?
Vì nhu cầu thuê đang cao mà nguồn nhà cho thuê không đủ đáp ứng. Đó là điều mình nói mở đầu video: mấy hôm nay ở Nha Trang, nhà cho thuê đi nhanh hơn nhà bán.
Người đi tìm không chỉ có du khách. Còn người kinh doanh tìm mặt bằng, và người từ nơi khác về tìm chỗ lưu trú dài ngày. Ba nhóm đó cùng gõ cửa một nguồn cung, nên cái nào ra là có người thuê.
Xin nói rõ: đây là điều mình quan sát khi đi thị trường Nha Trang, không phải một con số thống kê có nguồn. Anh chị nghe như một ghi nhận tại chỗ thì đúng hơn là nghe như một dự báo.
Mặt còn lại của thị trường chậm là phía người mua dễ hơn. Trong video mình nói thẳng: lúc này anh chị dễ đàm phán và dễ lựa được sản phẩm có vị trí tốt. Giá 4 tỷ 2 của lô này cũng là giá có thương lượng.
Ngang 4 m là con số quyết định cả căn nhà
Sâu 20 m thì thoải mái, nhưng ngang 4 m thì trừ hai bên tường và cầu thang là còn rất ít. Trước khi tính chuyện mấy tầng, cầm con số 4 m này hỏi người thiết kế xem mỗi tầng ra được mấy phòng và phòng rộng bao nhiêu. Tính từ chiều ngang đi lên, đừng tính từ số tầng đi xuống.
Lô ngang 4 m sâu 20 m xây được mấy tầng?
Trong video mình nói hai hướng khác nhau. Nếu mua để gia đình ở thì xây 2 đến 3 tầng là hợp. Nếu khai thác dịch vụ cho thuê thì xây 4 đến 5 tầng đều được.
Hai hướng đó không chỉ khác số tầng, mà khác luôn cách tiêu tiền. Nhà để ở thì tầng nào cũng là chỗ sinh hoạt. Căn hộ cho thuê thì mỗi tầng phải là một đơn vị bán được: có vệ sinh riêng, có chỗ nấu, có lối vào không đi ngang phòng người khác. Số tầng giống nhau mà chi phí hoàn thiện lệch nhau xa.
Và đây là chỗ phải cẩn thận: câu “xây 4 đến 5 tầng đều được” là lời mình nói theo cách xung quanh đang xây, không phải là con số trong giấy phép. Số tầng được phép, mật độ xây dựng và chiều cao của một thửa cụ thể nằm trong hồ sơ quy hoạch và giấy phép xây dựng của thửa đó. Chưa tra thì chưa chốt.
“Xung quanh xây được” không phải là giấy phép của lô mình
Nhà bên cạnh cao 5 tầng là chuyện của thửa bên cạnh. Lô mình mua được phép mấy tầng thì phải đi tra đúng thửa của mình. Người tính tiền theo số tầng nghe kể mà chưa tra giấy là người dễ hụt vốn giữa đường xây.
Đường trước mặt và đường ra Nguyễn Biểu, Nguyễn Dữ đi lại thế nào?
Đường trước mặt lô là đường ô tô, và đường trong khu thông tứ hướng — một bên ra được đường Nguyễn Biểu, một bên ra được đường Nguyễn Dữ. Đi hướng nào cũng thoát, không phải lùi ra một đầu duy nhất.
Với căn hộ cho thuê thì chuyện này là tiền chứ không chỉ là tiện. Khách kéo vali xuống taxi ngay trước cửa, hay phải đi bộ vào hẻm mấy chục mét, là hai trải nghiệm khác nhau và hai mức giá thuê khác nhau.
Còn một câu phải hỏi mà video không trả lời: đoạn đường trước mặt là đường do nhà nước quản lý hay lối đi chung của mấy hộ, và lối đi đó có được ghi vào sổ không. Hai chuyện đó khác nhau rất xa khi có tranh chấp, mình đã viết riêng ở bài đường vào thửa đất có đường chưa chắc có quyền đi.
Cách bãi tắm Hòn Chồng bao xa và quanh đó có gì?
Từ lô đất vào khu bãi tắm Hòn Chồng chỉ 1 đến 2 phút chạy xe. Trong video mình ước chừng khoảng 1 đến 2 km. Hòn Chồng là khu sầm uất nhất của Bắc Nha Trang và là chỗ tập trung khách du lịch đông nhất khu vực này.
Buổi sáng ở đó có cảnh mà chỗ khác không có: thuyền đánh bắt trong đêm cập bờ, hải sản đưa lên còn tươi, du khách xuống mua ngay tại chỗ rồi mang về tự sơ chế. Người thuê căn hộ đi bộ hoặc chạy xe vài phút là tới.
Còn ngay tại lô, cái khách thuê nhận được là nếp sống miền biển thật. Quanh đây có dân địa phương sống thường ngày, có khách du lịch qua lại, và gần như toàn căn hộ cho thuê — ngay đối diện cũng đang có hai ba căn hộ khai thác. Du khách ở chỗ này là ở giữa đời sống của khu, không phải ở trong một khách sạn.
Xung quanh toàn căn hộ cho thuê là lợi hay là hại?
Cả hai, và phải nhìn cả hai. Lợi là khu đã thành nếp: khách du lịch biết đường tìm tới, dịch vụ quanh đó đã có sẵn, và anh chị không phải là người đầu tiên thử nghiệm mô hình ở đây. Mặt kia là người thuê có nhiều chỗ để chọn, nên căn của mình phải hơn ở một điểm cụ thể nào đó.
Với lô này, điểm cụ thể đó là công viên trước mặt và đường ô tô. Đi xem thì đứng ở hai ba căn hộ đối diện, ngó xem họ đang cho thuê giá bao nhiêu một đêm và một tháng. Con số thật của người làm trước đáng tin hơn mọi phép tính trên giấy.
Giá 4 tỷ 2 cho 80 m² thì đơn giá bao nhiêu một mét?
Khoảng 52,5 triệu đồng một mét vuông đất. Con số này mình lấy 4.200 triệu chia cho 80 m² — tức là phép chia từ hai con số có trong video, không phải giá thị trường của khu Hòn Xện. Giá khu thì phải đi khảo mấy lô đang bán quanh đó mới nói được.
Giá 4 tỷ 2 cũng là giá có thương lượng, và đó mới là tiền mua đất. Người tính chuyện xây căn hộ cho thuê phải cộng thêm tiền xây, tiền hoàn thiện, tiền nội thất từng phòng — chưa kể thuế, phí công chứng, phí sang tên của khâu mua. Mình liệt kê đủ nhóm chi phí sau giá bán ở bài chi phí thật khi mua nhà đất.
Nếu tính vay một phần để xây, đọc trước cách tính khoản trả hằng tháng ở bài vay ngân hàng mua nhà ở Nha Trang tính bao nhiêu là vừa sức. Tiền thuê thu về bao nhiêu thì chưa ai biết trước, còn khoản trả nợ hằng tháng thì biết trước được — nên tính từ phía biết trước.
Đi xem lô đất này thì đo và hỏi những gì trong tuần này?
Mang theo thước dây, điện thoại và một buổi sáng rảnh, làm đúng năm việc này:
- Đo lại ngang và sâu ngay tại lô. Đo cạnh trước, cạnh bên, so với con số 4 m, 20 m và 80 m². Lệch thì hỏi ngay tại chỗ.
- Tra quy hoạch và số tầng được phép của đúng thửa này trước khi tính bất cứ phép tính nào về tiền thuê.
- Đi bộ từ lô ra biển để tự bấm đồng hồ 500 m đó, rồi chạy xe ra bãi tắm Hòn Chồng một lần. Con số của mình đáng tin hơn con số nghe kể.
- Hỏi giá thuê thật của hai ba căn hộ đối diện — một đêm bao nhiêu, một tháng bao nhiêu, mùa vắng thì trống bao lâu.
- Quay lại lần hai vào giờ khác. Một lần sáng sớm lúc chợ hải sản đang đông, một lần buổi tối. Khu yên tĩnh hay không, đi hai lần là biết.
Danh sách dài hơn cho lần đi xem đầu tiên mình để ở bài đi xem nhà mười thứ phải xem mà ai cũng quên.
Muốn ra xem tận nơi lô đất 80 m² ở Hòn Xện này?
Nhắn Zalo cho mình, mình gửi trước vị trí và thông tin thửa để anh chị tự xem, rồi hẹn giờ ra lô cùng nhau — ghé luôn mấy căn hộ đối diện xem họ đang cho thuê thế nào.
Câu hỏi thường gặp
Đất xây căn hộ cho thuê ở Hòn Xện Nha Trang này giá bao nhiêu?
4 tỷ 2, có thương lượng, cho lô 80 m² ngang 4 m sâu 20 m. Chia ra khoảng 52,5 triệu đồng một mét vuông — con số này là phép chia từ hai số trong video, không phải giá thị trường của khu.
Lô đất này cách biển bao xa?
Đúng 500 m. Vào khu bãi tắm Hòn Chồng, chỗ sầm uất nhất và đông khách du lịch nhất Bắc Nha Trang, chỉ 1 đến 2 phút chạy xe.
Lô 80 m² ngang 4 m này xây được mấy tầng?
Trong video mình nói: để gia đình ở thì 2 đến 3 tầng, còn khai thác dịch vụ cho thuê thì 4 đến 5 tầng đều được. Nhưng đó là nói theo cách xung quanh đang xây. Số tầng được phép của đúng thửa này nằm trong hồ sơ quy hoạch và giấy phép xây dựng — phải tra trước khi chốt, không lấy nhà bên cạnh làm căn cứ.
Đường vào lô có ô tô vào được không?
Đường trước mặt lô là đường ô tô, và đường trong khu thông tứ hướng: một bên ra đường Nguyễn Biểu, một bên ra đường Nguyễn Dữ. Còn đoạn đường đó là đường nhà nước quản lý hay lối đi chung, và lối đi có ghi trong sổ hay không, thì phải hỏi chủ và đối chiếu trích lục thửa.
Giấy tờ của lô này thế nào?
Video không nói. Không có thông tin về loại sổ, phần thổ cư, tình trạng thế chấp hay quy hoạch của thửa, nên mình không viết ra ở đây. Đây là những câu phải hỏi trực tiếp chủ đất rồi tự đi tra lại trước khi đặt cọc.
Bài viết liên quan
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Đường vào thửa đất: có đường chưa chắc có quyền đi
- Bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc
- Chi phí thật khi mua nhà đất: ba nhóm sau giá bán
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
