Muốn có nhà vườn ở Nha Trang thì cần mảnh đất rộng bao nhiêu, và tầm hai tỷ có mua nổi không?
Đất làm nhà vườn ở Tây Nha Trang thường bắt đầu từ khoảng 100 m² trở lên, vì phải đủ chỗ cho căn nhà và phần sân vườn phía trước. Bài này mình đi xem một lô 109 m² ở khu Vĩnh Châu, phường Tây Nha Trang, Khánh Hòa để anh chị thấy 109 m² ngoài thực tế trông ra sao, xây được gì, và chỗ nào còn vướng.
Đất làm nhà vườn ở Tây Nha Trang cần bao nhiêu mét vuông?
Theo cách mình hay tính khi dẫn khách đi xem, đất làm nhà vườn ở Tây Nha Trang nên từ khoảng 100 m² trở lên. Lý do đơn giản: nhà trong phố Nha Trang thường chỉ 60 m², và 60 m² đó đã đủ để xây kín công năng một căn nhà ở. Muốn có thêm sân vườn thì phần diện tích dôi ra phải nằm ngoài con số 60 m² kia.
Lô mình xem hôm nay đúng 109 m². Cách bố trí mình nghĩ tới là xây khoảng 60 m² làm nhà, phần còn lại để sân vườn phía trước, chỗ đậu ô tô, chỗ dựng xe máy, khu bếp phụ, hoặc một góc riêng để tiếp khách mà không phải mời vào tận trong nhà. Khách về thì dọn dẹp cũng gọn hơn.
Điều cần nhớ
Đừng nhìn diện tích trên giấy rồi tưởng tượng. Hãy lấy 60 m² làm mốc cho phần nhà ở, rồi xem phần dôi ra còn lại có đủ cho cái sân vườn anh chị đang hình dung hay không. Với 109 m², phần dôi ra là khoảng 49 m² — đủ cho một sân trước và chỗ để xe, chứ chưa phải là khu vườn lớn.
Lô đất 109 m² ở khu Vĩnh Châu có kích thước thế nào?
Lô này ngang gần 4,1 m và dài hơn 20 m, hướng đông. Mình đo ranh bằng cách lấy mốc từ cột điện trước lô kéo qua hết bề ngang. Dáng đất dài và hẹp như vậy hợp với kiểu nhà ống có sân trước hơn là kiểu nhà vuông vức giữa vườn — anh chị cần biết trước để khỏi vẽ nhầm bản vẽ trong đầu.
Hướng đông nghĩa là buổi sáng nắng nhẹ, buổi chiều mát. Trên đất hiện có một căn nhà cũ, chủ để lâu không chăm nên cây cối mọc um tùm, nhìn qua thấy chật. Phát quang xong thì mặt bằng rộng hơn hẳn so với cảm giác lúc mới tới.
Đường vào lô đất có ô tô vào được không?
Ô tô vào được tới tận nơi. Đường trước lô đã bê tông hóa kiên cố, và bằng chứng rõ nhất là hôm mình quay có một chiếc ô tô của nhà hàng xóm đang đậu ngay trước nhà mà vẫn không chắn lối đi của các hộ xung quanh.
Hôm đó Nha Trang vừa mưa nên mặt đường nhìn hơi xấu trên video. Mình nói trước để anh chị khỏi hiểu lầm: đó là ngày xấu nhất của con đường này. Trời khô ráo thì đường sạch sẽ. Dù vậy, mua một tài sản tiền tỷ thì đừng tin hình ảnh — phải tới tận nơi đi thử một vòng, đó mới là cách tránh rủi ro.
Chuyện lối đi không chỉ là nhìn thấy đường. Có đường chưa chắc đã có quyền đi, nên trước khi đặt cọc anh chị nên đọc kỹ phần đường vào thửa đất và lối đi chung.
Xung quanh lô đất ở khu Vĩnh Châu có gì?
Xung quanh là khu dân cư đã ở kín, nhà cửa khang trang và kiên cố — có căn làm nhà vườn, có căn xây nhà lầu. Nhà lầu mọc lên nhiều là dấu hiệu người ở đây có điều kiện, và cũng có nghĩa anh chị không phải lo cảnh ở thưa dân, vắng vẻ.
Đi lại và tiện ích quanh khu
Từ lô đất chạy vào trung tâm Nha Trang mất khoảng 10 phút. Ra tới đường 23 Tháng 10 — một trục lớn của thành phố — chỉ vài trăm mét, mình ước chừng khoảng 200 đến 300 m. Phía trước lô có một trường học tư nhân. Đối diện khu này là khu đô thị Mỹ Gia.
Mình để ý là khu đô thị Mỹ Gia khi hoàn thiện xong thì mặt bằng chung quanh vùng thường được hưởng theo. Nhưng đây là quan sát và kỳ vọng cá nhân của mình, không phải cam kết giá sẽ tăng và cũng không phải dự báo có nguồn. Anh chị tự tra thêm rồi tự quyết.
Lô đất này có nhược điểm gì?
Nhược điểm lớn nhất là có một căn nhà yến ở gần đó. Theo quy định thì nhà yến không được xây trong khu dân cư, nhưng căn này vẫn đang tồn tại và mình không rõ lý do vì sao. Nhà yến thì có tiếng loa dẫn chim, ít nhiều ảnh hưởng tới người ở quanh.
Theo mình được biết, nhà yến chỉ mở loa vào buổi sáng và buổi chiều — quãng thời gian mọi người đi làm — còn khi bà con về nghỉ ngơi thì không được mở. Mình nói thẳng chuyện này ngay từ đầu để anh chị tự cân, vì đây là thứ không sửa được sau khi mua.
Thứ hai là có một hố ga thoát nước nằm phía trước. Nhiều người ngại hố ga vì ở các khu đô thị nó hay bốc mùi vào những ngày nắng oi. Ở lô này thì hố ga cách vị trí nhà khá xa, đất lại dài, nên theo mình là không ảnh hưởng. Dù vậy anh chị nên tới xem tận nơi vào một ngày nắng rồi tự kết luận, đừng nghe mình nói suông.
Thứ ba, hiện trạng cây cối um tùm làm lô đất nhìn xấu hơn giá trị thật của nó. Với người mua thì đây lại là điểm có lợi, vì chính chủ cũ cũng chưa nhìn ra tiềm năng của mảnh đất mình đang giữ.
Giá 2 tỷ 150 cho 109 m² tính ra bao nhiêu một mét vuông?
Giá chủ đưa ra là 2 tỷ 150 triệu và còn thương lượng cho khách thiện chí. Lấy 2.150 triệu chia cho 109 m² thì ra khoảng 19,7 triệu một mét vuông đất. Đây là phép chia của mình từ hai con số trong video, không phải giá thị trường của cả khu Vĩnh Châu.
Về pháp lý, lô này sổ sách đầy đủ và là đất ở đô thị toàn bộ. Nhưng loại đất ghi trên sổ và tình trạng sổ là hai chuyện anh chị phải tự cầm bản gốc lên đọc, không nghe kể lại. Mình có viết riêng bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc và cách tra quy hoạch một thửa đất — hai việc này làm trước khi xuống tiền, không phải sau.
Và giá mua không phải là toàn bộ số tiền anh chị bỏ ra. Thuế, phí công chứng, phí sang tên, chi phí phát quang và phá dỡ căn nhà cũ trên đất đều phải cộng vào. Xem thêm ba nhóm chi phí thật sau giá bán để tính cho đủ.
Trên đất có nhà cũ thì đừng quên khoản phá dỡ
Lô này đang có một căn nhà cũ. Nếu anh chị mua để xây mới thì chi phí phát quang, phá dỡ và dọn phế thải là khoản có thật, nên hỏi giá trước rồi mới chốt ngân sách tổng.
Tuần này nên làm gì nếu đang tìm đất làm nhà vườn ở Nha Trang?
Làm ba việc cụ thể trong bảy ngày:
- Chốt con số diện tích tối thiểu của riêng anh chị. Vẽ ra giấy căn nhà muốn xây, cộng thêm phần sân vườn muốn có. Có con số rồi thì đi xem đất mới nhanh, khỏi phân vân từng lô.
- Đi thực địa vào hai thời điểm khác nhau — một lần trời khô, một lần sau mưa. Đường và thoát nước lộ hết vào ngày mưa, còn mùi và nắng thì lộ vào ngày khô.
- Trước khi cọc, tra quy hoạch thửa và đọc kỹ sổ. Đi kèm là mười thứ phải xem khi đi xem nhà mà hầu như ai cũng quên một hai món.
Muốn đi xem tận nơi lô 109 m² này hoặc lọc thêm đất cùng tầm tiền ở Nha Trang?
Nhắn Zalo hoặc gọi, mình hẹn lịch dẫn đi xem thực tế và nói luôn cả điểm chưa được của từng lô, không giấu.
Nhắn Zalo 0774.456.879Câu hỏi thường gặp
Đất làm nhà vườn ở Tây Nha Trang cần tối thiểu bao nhiêu mét vuông?
Theo cách mình tính thì nên từ khoảng 100 m² trở lên. Một căn nhà ở trong phố Nha Trang thường chiếm 60 m², nên phần sân vườn chỉ nằm ở diện tích dôi ra sau con số đó. Lô 109 m² trong bài dôi ra khoảng 49 m².
Lô đất 109 m² trong bài nằm ở đâu?
Ở khu Vĩnh Châu, phường Tây Nha Trang, Khánh Hòa. Cách đường 23 Tháng 10 khoảng 200 đến 300 m, chạy vào trung tâm Nha Trang khoảng 10 phút, đối diện khu đô thị Mỹ Gia.
Ô tô có vào tới lô đất được không?
Được. Đường trước lô đã bê tông hóa kiên cố, ô tô vào tới tận nơi. Hôm mình quay có xe của nhà hàng xóm đậu ngay trước nhà mà vẫn còn lối cho các hộ xung quanh đi lại.
Nhà yến gần khu dân cư có ảnh hưởng gì không?
Có, chủ yếu là tiếng loa dẫn chim. Theo quy định thì nhà yến không được xây trong khu dân cư, nhưng căn gần lô này vẫn đang tồn tại. Theo mình được biết loa chỉ mở buổi sáng và buổi chiều, còn giờ nghỉ ngơi thì không. Đây là điểm trừ không sửa được sau khi mua nên anh chị cân trước.
Giá 2 tỷ 150 tính ra bao nhiêu một mét vuông?
Khoảng 19,7 triệu một mét vuông đất, lấy 2.150 triệu chia cho 109 m². Đây là phép chia từ hai con số trong video, không phải giá thị trường chung của khu. Giá còn thương lượng.
Bài viết liên quan
- Tin bán lô đất 109m² thổ cư khu Vĩnh Châu, Tây Nha Trang, giá 2 tỷ 150
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc
- Đường vào thửa đất: có đường chưa chắc có quyền đi
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông số và giá ghi theo thời điểm quay video, anh chị vui lòng xác nhận lại trước khi giao dịch.
