Anh chị đứng trước thửa đất, thấy có đường vào rõ ràng, xe máy chạy được, ô tô cũng vào được. Vậy là yên tâm.
Nhưng con đường đang nhìn thấy và quyền được đi trên con đường đó là hai chuyện tách rời. Thửa đất có thể có đường mà không có lối đi hợp pháp.
Bốn kiểu đường vào — hậu quả khác hẳn nhau
1. Đường công cộng do Nhà nước quản lý
Đường xã, đường liên thôn, đường đô thị. Đây là trường hợp tốt nhất: quyền đi lại không phụ thuộc ai cả.
Nhưng vẫn phải hỏi thêm một câu: đường đó có nằm trong quy hoạch mở rộng không. Mở rộng thì thửa đất bị lùi vào, và phần bị lấy có thể chính là phần mặt tiền.
2. Lối đi chung đã được ghi nhận trên giấy tờ
Là phần đất được xác định làm lối đi cho nhiều thửa, có trong hồ sơ địa chính. Đây là trường hợp chấp nhận được, nhưng phải xem trên giấy tờ chứ không nghe kể.
3. Đi nhờ qua đất người khác — không có gì trên giấy
Đây là trường hợp nguy hiểm nhất, và cũng phổ biến nhất ở đất vườn, đất vùng ven.
Hàng xóm cho đi nhờ mấy chục năm nay. Mọi người sống hòa thuận. Nhưng cho đi nhờ không phải là quyền. Chủ đất đổi, con cháu thừa kế, hoặc đơn giản là hai bên giận nhau — con đường có thể bị rào lại.
Và khi anh chị đi kiện, thứ tòa xem là giấy tờ, không phải thói quen.
4. Đường do chủ đất tự mở trên đất của chính mình
Hay gặp ở các khu đất phân lô tự phát. Người bán tách một dải đất làm đường rồi bán các lô hai bên. Con đường đó vẫn mang tên người bán trên sổ.
Phải hỏi rõ: đường đó sẽ được hiến cho Nhà nước, được ghi nhận là lối đi chung, hay vẫn là đất riêng của người bán?
Điều cần nhớ
Sổ đỏ vẽ ranh giới thửa đất, không vẽ quyền đi qua đất người khác. Thửa đất không có lối đi hợp pháp thì rất khó bán lại, khó thế chấp, và có khi khó xin phép xây dựng.
Sáu câu hỏi tại hiện trường
- Đường này là đường gì? Công cộng, lối đi chung có giấy, hay đất của ai đó.
- Nếu là đất của người khác, quyền đi được ghi ở đâu? Xin xem văn bản.
- Đường rộng bao nhiêu ở chỗ hẹp nhất? Đo chỗ hẹp nhất, không đo chỗ rộng nhất. Xe cứu hỏa, xe chở vật liệu xây dựng đi được không.
- Mùa mưa đường này thế nào? Hỏi hàng xóm, đừng hỏi người bán.
- Đường có nằm trong quy hoạch mở rộng không? Mở rộng thì lấy vào phần đất nào.
- Có ai đang lấn ra đường không? Hàng rào, mái che, bậc thềm. Hôm nay hàng xóm lấn được thì mai anh chị bị lấn được.
Ba việc phải làm, không chỉ hỏi
Đi bộ hết con đường từ đường lớn vào tới thửa
Đừng chỉ đứng ở thửa đất nhìn ra. Đi ngược lại từ đường lớn vào, xem có chỗ nào thắt cổ chai, có cổng ai đó, có đoạn nào đi qua sân nhà người khác.
Hỏi ít nhất hai nhà hàng xóm
Câu hỏi đơn giản: “Đường này trước giờ có ai rào chắn hay tranh chấp gì không anh chị?” Hàng xóm không có lợi ích trong giao dịch nên thường nói thật.
Ra xã hỏi đúng câu
Không hỏi “đất này có đường vào không”. Hỏi: “Thửa số… tờ bản đồ số… có lối đi được ghi nhận không, và đường tiếp giáp là đường công cộng hay đất tư?”
Em nói thật: bài này không thay được hồ sơ
Em là môi giới, không phải luật sư. Bốn kiểu đường ở trên là cách em phân loại cho dễ nhớ khi đi xem đất, không phải phân loại pháp lý chính thức.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một chế định có quy định riêng trong luật, và mỗi tình huống một khác. Với thửa đất mà lối đi đang có vấn đề, anh chị nên hỏi luật sư trước khi đặt cọc, không phải sau.
Và điều này em nhắc lại: đừng nhận câu trả lời miệng từ bất kỳ ai, kể cả em. Thứ có giá trị là văn bản từ cơ quan nhà nước và hồ sơ địa chính.
Bốn dấu hiệu nên dừng lại
- Người bán tránh câu hỏi về đường. Chuyển sang nói về giá, về tiềm năng, về view.
- Đường vào đi qua sân hoặc vườn nhà ai đó. Dù hiện tại họ vui vẻ.
- Giá rẻ hơn hẳn các thửa cùng khu. Nhiều khi chênh lệch đó chính là cái đường.
- Không ai trả lời được đường này của ai. Không xác định được chủ thì không xác định được quyền.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Đất có đường vào rồi thì còn phải kiểm gì nữa?
Phải kiểm con đường đó thuộc loại nào: đường công cộng do Nhà nước quản lý, lối đi chung đã ghi nhận trên hồ sơ địa chính, đi nhờ qua đất người khác mà không có gì trên giấy, hay đường do chủ đất tự mở trên đất riêng. Bốn trường hợp này có hậu quả rất khác nhau.
Đi nhờ qua đất hàng xóm mấy chục năm có thành quyền không?
Cho đi nhờ không đồng nghĩa với có quyền. Chủ đất đổi, con cháu thừa kế, hoặc hai bên bất hòa thì con đường có thể bị rào lại. Khi có tranh chấp, thứ được xem xét là giấy tờ chứ không phải thói quen. Nên hỏi luật sư với từng trường hợp cụ thể.
Sổ đỏ có ghi đường vào không?
Sổ vẽ ranh giới thửa đất, không vẽ quyền đi qua đất người khác. Nên phải tra riêng tại cơ quan chuyên môn: hỏi thửa đó có lối đi được ghi nhận không, và đường tiếp giáp là đường công cộng hay đất tư.
Đo đường vào thì đo ở đâu?
Đo ở chỗ hẹp nhất, không đo chỗ rộng nhất. Và nên đi bộ hết con đường từ đường lớn vào tới thửa để phát hiện chỗ thắt cổ chai, cổng chắn hoặc đoạn đi qua sân nhà người khác.
Đất không có lối đi hợp pháp thì sao?
Rất khó bán lại, khó thế chấp, và có khi khó xin phép xây dựng. Đây thường là lý do thật đằng sau một thửa đất có giá rẻ hơn hẳn các thửa cùng khu.
Đọc tiếp trong cụm cẩm nang mua bán nhà đất: đất nông nghiệp lên thổ cư phải hỏi gì trước.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em, không phải trích dẫn văn bản pháp luật và không phải tư vấn pháp lý. Cách phân loại bốn kiểu đường ở trên là cách em ghi nhớ khi đi xem đất, không phải phân loại pháp lý chính thức. Với thửa đất có vấn đề về lối đi, anh chị nên hỏi luật sư trước khi đặt cọc.
Anh chị đang xem một thửa mà chưa rõ đường vào thuộc loại nào, cứ nhắn em. Em ở Nha Trang, đi bộ hết con đường đó giúp anh chị được.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn pháp lý.
