Sổ ghi 100 mét vuông. Kéo thước ra đo thì được 96.
Chuyện lệch diện tích gặp nhiều hơn anh chị nghĩ, và nó không phải lúc nào cũng có nghĩa là có người gian. Bài này em nói năm nguyên nhân hay gặp, cách phát hiện trước khi ký, và ghi gì vào giấy để không mất tiền oan.
Diện tích thực tế lệch sổ đỏ khi mua đất ở Nha Trang, vì sao hay xảy ra
Diện tích ghi trên giấy chứng nhận là con số của một lần đo trong quá khứ, bằng phương pháp và thiết bị của thời điểm đó. Hiện trạng ngoài thực địa thì thay đổi theo năm tháng. Hai con số lệch nhau là chuyện thường gặp, nhất là với đất ở khu dân cư cũ và đất vườn vùng ven Nha Trang.
Năm nguyên nhân em gặp nhiều nhất:
- Đo bằng phương pháp cũ. Nhiều thửa được đo từ lâu, sai số lớn hơn thiết bị đo bây giờ.
- Ranh thực tế đã dịch. Hàng rào xây lại, tường xây lấn, lối đi mở rộng, hàng xóm làm móng lấn sang.
- Tường chung và móng chung. Tính hay không tính phần tường chung là ra hai con số khác nhau.
- Một phần thửa nằm trong phần phải chừa. Ví dụ phần thuộc chỉ giới đường, hành lang an toàn. Đất vẫn là của mình nhưng không sử dụng tự do được.
- Đã có chỉnh lý mà chưa cập nhật lên sổ, hoặc ngược lại.
Lệch thiếu thì mất tiền, lệch thừa cũng không phải chuyện vui
Lệch thiếu thì dễ hiểu: anh chị trả tiền cho phần đất không có thật. Với đơn giá đất ở Nha Trang hiện nay, vài mét vuông đã là một khoản đáng kể.
Lệch thừa mới là chuyện nhiều người hiểu nhầm là được lợi. Phần đo ra nhiều hơn sổ không mặc nhiên là của anh chị. Nó có thể là phần đang lấn sang đất người khác, lấn ra lối đi chung, hoặc nằm trong phần phải chừa. Mua theo diện tích đo thực tế rồi sau đó phải trả lại phần dôi ra là tình huống đã xảy ra.
Đo trước khi đặt cọc, đừng đo sau
Đo sau khi đã cọc thì anh chị mất thế thương lượng: hoặc chấp nhận, hoặc mất cọc. Đo trước khi cọc thì con số đo được trở thành căn cứ để nói chuyện giá. Chi phí thuê đo nhỏ hơn rất nhiều so với khoản chênh vài mét vuông.
Cách phát hiện trước khi ký
- Đọc kỹ sơ đồ thửa trên giấy chứng nhận. Sơ đồ có ghi kích thước từng cạnh. So cạnh trên giấy với cạnh ngoài thực địa bằng thước dây là đã thấy phần lớn vấn đề.
- Kéo thước đo mặt tiền và chiều sâu tại ít nhất hai vị trí. Thửa méo thì hai vị trí ra hai số khác nhau.
- Nhìn mốc ranh và hàng rào. Hàng rào mới xây, tường mới tô, lối đi mới đổ bê tông là những chỗ đáng hỏi.
- Hỏi hai nhà hàng xóm về ranh. Họ là bên liên quan trực tiếp, và họ nói thật vì chuyện này ảnh hưởng tới họ.
- Thuê đơn vị đo đạc khi thửa có giá trị lớn hoặc hình dạng phức tạp. Đây là khoản chi đáng nhất trong cả giao dịch.
Việc đo và nhìn ranh nên làm ngay trong buổi đi xem đầu tiên. Những thứ khác cần xem trong buổi đó em liệt kê ở bài đi xem nhà mười thứ phải xem.
Phát hiện lệch rồi thì xử lý thế nào
Ba hướng hai bên thường chọn, và hướng nào cũng phải viết thành chữ trong giấy, không thoả thuận miệng:
- Điều chỉnh giá theo diện tích thực tế. Thống nhất lấy con số nào làm căn cứ và đơn giá trên mỗi mét vuông là bao nhiêu.
- Bên bán làm thủ tục đo đạc và chỉnh lý trước, xong mới ký. An toàn nhất cho người mua, nhưng mất thời gian, và phải ghi rõ hạn chót.
- Mua đúng theo số thửa và diện tích ghi trên sổ, hai bên xác nhận đã biết hiện trạng đo thực tế khác, kèm điều khoản xử lý nếu về sau phát sinh.
Cái không nên chọn là hướng thứ tư: bỏ qua, ký cho xong, tính sau. Phần lệch không tự biến mất, nó chỉ chuyển sang cho người đang đứng tên.
Ghi gì vào giấy đặt cọc và hợp đồng
- Mô tả thửa bằng số thửa và số tờ bản đồ, kèm diện tích ghi trên giấy chứng nhận. Đừng mô tả bằng lời.
- Ghi rõ giá là giá trọn thửa hay giá theo mét vuông. Hai cách ghi này cho ra hai kết quả khác nhau khi diện tích thay đổi.
- Ghi điều khoản cho trường hợp đo đạc lại ra kết quả khác, nêu rõ hai bên xử lý thế nào và ai chịu chi phí đo.
- Ghi ngày bàn giao mốc ranh ngoài thực địa, có mặt cả hai bên.
Những dòng bắt buộc khác của một tờ giấy cọc thì em đã liệt kê đủ trong bài giấy đặt cọc mười dòng phải có. Và nhớ rằng diện tích lệch là một trong những lý do làm hồ sơ sang tên nằm im.
Khi nào thì chỉnh lý được diện tích trên sổ
Có trường hợp chỉnh lý được, có trường hợp không, và việc này do cơ quan quản lý đất đai xem xét theo từng hồ sơ. Em không mô tả quy trình ở đây như một thủ tục cố định, vì nó phụ thuộc nguyên nhân lệch, hiện trạng ranh giới, ý kiến của các chủ sử dụng đất liền kề và quy định đang áp dụng.
Thứ em nói chắc được là phải hỏi trước khi mua, không phải sau. Nơi hỏi là văn phòng đăng ký đất đai phụ trách địa bàn, hỏi về đúng thửa đất đó.
Anh chị đang xem một thửa ở Nha Trang mà nghi diện tích không khớp, gửi em ảnh chụp sơ đồ thửa trên sổ và vài số đo thực tế. Em nhìn giúp chỗ vênh và chỉ chỗ hỏi. Còn số liệu có giá trị pháp lý thì phải do đơn vị đo đạc có chức năng làm.
Câu hỏi thường gặp
Diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ thì ai chịu?
Phụ thuộc hai bên thoả thuận thế nào và ghi gì trong hợp đồng. Nếu giá ghi theo mét vuông thì có căn cứ để điều chỉnh, nếu ghi giá trọn thửa mà không có điều khoản nào về diện tích thì người mua rất khó đòi. Vì vậy phải đo trước khi đặt cọc và ghi rõ cách xử lý vào giấy.
Đo thực tế nhiều hơn sổ thì phần dôi ra có phải của mình không?
Không mặc nhiên. Phần dôi ra có thể đang lấn sang đất người khác, lấn ra lối đi chung, hoặc nằm trong phần phải chừa theo quy hoạch. Đừng trả tiền cho phần dôi ra khi chưa biết nguồn gốc của nó.
Có nên thuê đo đạc trước khi mua không?
Rất nên, nhất là với thửa có giá trị lớn, thửa hình dạng phức tạp, hoặc đất khu dân cư cũ nơi ranh giới đã thay đổi nhiều lần. Chi phí đo nhỏ hơn nhiều so với giá trị vài mét vuông chênh lệch, và kết quả đo là căn cứ để thương lượng giá.
Diện tích lệch có làm hồ sơ sang tên bị trả lại không?
Có thể, vì thông tin trong hợp đồng phải khớp với hồ sơ địa chính. Đây là một trong những lý do phổ biến khiến hồ sơ phải bổ sung hoặc phải làm thủ tục đo đạc chỉnh lý trước khi đi tiếp.
Tường chung giữa hai nhà tính vào diện tích của ai?
Đây là chỗ hay tranh cãi và phải xác định theo hồ sơ cùng thoả thuận giữa các chủ sử dụng đất liền kề, chứ không suy đoán bằng mắt. Trước khi mua nên hỏi cả hàng xóm và xem sơ đồ thửa, rồi ghi rõ vào hợp đồng phần nào thuộc thửa mình mua.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em khi đi xem đất ở Nha Trang, không phải tư vấn pháp lý và không thay được kết quả đo đạc của đơn vị có chức năng. Việc chỉnh lý diện tích trên giấy chứng nhận do cơ quan quản lý đất đai xem xét theo từng hồ sơ cụ thể.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn pháp lý.
