Tiền cọc là khoản đầu tiên anh chị đưa, và là khoản dễ mất nhất.
Không phải vì người bán lừa. Mà vì tờ giấy hai bên ký thường thiếu đúng những dòng quyết định ai đúng ai sai khi có chuyện. Bài này em liệt kê đủ những dòng đó.
Trước tiên: gọi tên cho đúng
Anh chị sẽ nghe nhiều tên gọi khác nhau cho cùng một việc đưa tiền trước: đặt cọc, giữ chỗ, thiện chí, đăng ký nguyện vọng, phiếu đặt chỗ.
Tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau — anh chị đưa tiền trước khi có gì ràng buộc chắc chắn. Khác biệt nằm ở chỗ: giấy ghi tên gì thì hậu quả pháp lý theo tên đó.
Em đã viết về chuyện này trong bài Nghị định 339 và mức phạt thu cọc sai quy định. Nhưng phạt là chuyện của Nhà nước với bên vi phạm. Còn tiền của anh chị quay về hay không là chuyện khác hẳn.
Câu hỏi đầu tiên phải hỏi
“Khoản tiền em sắp đưa được gọi là gì trong giấy tờ em sắp ký?” Nếu lời nói là “đặt cọc” mà giấy ghi “phiếu giữ chỗ” thì hai thứ đó không giống nhau. Đọc tên văn bản trước khi đọc số tiền.
Mười dòng phải có trong giấy đặt cọc
1. Thông tin hai bên — đủ và khớp giấy tờ
Họ tên, số giấy tờ tùy thân, địa chỉ. Đối chiếu với tên trên sổ đỏ. Nếu sổ ghi hai người thì cả hai phải ký. Nếu sổ ghi “hộ” thì hỏi rõ ai phải ký.
2. Mô tả thửa đất — bằng số thửa, không bằng lời
Phải có số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ. Ghi “lô đất ở đường ABC” là chưa đủ để xác định.
3. Giá chuyển nhượng — con số cuối cùng
Ghi rõ tổng giá. Và ghi rõ giá đó đã gồm hay chưa gồm thuế phí, bên nào chịu khoản nào. Đây là chỗ cãi nhau nhiều nhất ở phút cuối.
4. Số tiền cọc — bằng số và bằng chữ
5. Thời hạn ký hợp đồng công chứng — ngày cụ thể
Không ghi “trong vòng một tháng” mà ghi ngày. Có ngày thì mới xác định được ai trễ hạn.
6. Nghĩa vụ của bên bán trước ngày công chứng
Ví dụ: giải chấp ngân hàng, hoàn tất tách thửa, xóa đăng ký thế chấp, dọn người đang ở. Ghi rõ từng việc và hạn chót từng việc.
7. Điều gì xảy ra nếu bên bán không bán nữa
Thông thường là trả lại cọc và bồi thường thêm một khoản. Ghi rõ mức.
8. Điều gì xảy ra nếu bên mua không mua nữa
Thông thường mất cọc. Nhưng phải ghi rõ để không tranh cãi.
9. 🔴 Trường hợp KHÔNG phải lỗi ai — dòng quan trọng nhất
Đây là dòng hay thiếu nhất, và là dòng cứu được tiền của anh chị.
Nếu ra xã tra mới biết thửa đất dính quy hoạch, hoặc đang tranh chấp, hoặc không tách thửa được, hoặc ngân hàng không cho giải chấp kịp — đó không phải lỗi của anh chị, cũng có khi không phải lỗi người bán.
Giấy phải ghi: trong các trường hợp này, bên bán hoàn trả tiền cọc, không bên nào phạt bên nào.
Thiếu dòng này thì mặc định anh chị là bên “không mua nữa” — tức là mất cọc, dù lý do nằm ngoài tầm tay.
10. Chữ ký đủ, ngày tháng, và mỗi bên giữ một bản
Ba việc làm khi đưa tiền
- Chuyển khoản, đừng đưa tiền mặt. Nội dung chuyển khoản ghi rõ “tiền đặt cọc mua thửa số… tờ bản đồ số…”. Sao kê ngân hàng là bằng chứng không cãi được.
- Chuyển đúng vào tài khoản mang tên người đứng trên sổ. Chuyển cho người khác thì sau này khó chứng minh.
- Chụp lại toàn bộ giấy đã ký ngay tại chỗ, trước khi rời đi.
Em nói thật: bài này không thay được luật sư
Em là môi giới. Mười dòng trên là thứ em đúc ra từ việc đi cùng khách qua từng giao dịch, không phải trích dẫn Bộ luật Dân sự.
Đặt cọc là một chế định có quy định riêng trong luật, và hậu quả pháp lý phụ thuộc cách soạn thảo từng câu. Với số tiền lớn, hãy nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem bản dự thảo trước khi ký. Chi phí đó rất nhỏ so với số tiền đang đặt cược.
Và em nói thêm một điều thật lòng: đừng để môi giới soạn giấy đặt cọc rồi ký luôn tại quán cà phê. Kể cả em. Người soạn giấy nên là người không hưởng hoa hồng từ giao dịch đó.
Bốn dấu hiệu nên dừng lại
- Giục ký ngay hôm nay. Tra quy hoạch và kiểm sổ mất vài ngày. Ai không cho vài ngày đó là đang bán thời gian, không bán đất.
- Không cho mang bản dự thảo về đọc. Giấy nào không cho đọc kỹ thì không nên ký.
- Đòi tiền mặt. Không có lý do chính đáng nào để từ chối chuyển khoản.
- Người ký không phải người trên sổ và không có văn bản ủy quyền.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Giấy đặt cọc cần có những gì?
Tối thiểu: thông tin hai bên khớp giấy tờ, mô tả thửa đất bằng số thửa và số tờ bản đồ, giá chuyển nhượng và ai chịu thuế phí, số tiền cọc bằng số và bằng chữ, ngày ký công chứng cụ thể, nghĩa vụ bên bán trước ngày đó, hậu quả khi mỗi bên không thực hiện, và điều khoản cho trường hợp không phải lỗi bên nào.
Điều khoản nào hay bị thiếu nhất?
Điều khoản cho trường hợp không phải lỗi bên nào — ví dụ tra ra đất dính quy hoạch, đang tranh chấp, không tách thửa được, hoặc ngân hàng không giải chấp kịp. Thiếu dòng này thì mặc định bên mua bị coi là không mua nữa và mất cọc, dù lý do nằm ngoài tầm tay.
Nên đưa tiền cọc bằng tiền mặt hay chuyển khoản?
Chuyển khoản, và chuyển vào tài khoản mang tên người đứng trên sổ. Nội dung chuyển khoản ghi rõ là tiền đặt cọc mua thửa số bao nhiêu, tờ bản đồ số bao nhiêu. Sao kê ngân hàng là bằng chứng khó cãi.
“Phiếu giữ chỗ” có giống đặt cọc không?
Tên gọi khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng có thể khác nhau. Nếu lời nói là đặt cọc mà giấy ghi phiếu giữ chỗ thì hai thứ đó không giống nhau. Phải đọc tên văn bản trước khi đọc số tiền.
Có nên để môi giới soạn giấy đặt cọc không?
Không nên. Người soạn giấy nên là người không hưởng hoa hồng từ chính giao dịch đó. Với số tiền lớn, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem bản dự thảo trước khi ký.
Đọc tiếp trong cụm cẩm nang mua bán nhà đất: đi công chứng mua bán nhà đất cần ai có mặt · nhà chưa hoàn công mua rồi có hợp thức được không.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em, không phải trích dẫn văn bản pháp luật và không phải tư vấn pháp lý. Đặt cọc là chế định có quy định riêng trong luật và hậu quả phụ thuộc cách soạn thảo từng câu. Với giao dịch lớn, anh chị nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên xem trước khi ký.
Anh chị có bản dự thảo giấy đặt cọc và muốn em đọc xem thiếu dòng nào, cứ gửi em. Nhưng bản chính thức thì vẫn nên đưa luật sư hoặc công chứng viên xem.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn pháp lý.
