Làm môi giới ở Nha Trang bây giờ phải có chứng chỉ, vào sàn và đóng thuế thật à?
Đúng vậy. Môi giới bất động sản đóng thuế đầy đủ, có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong một sàn hoặc một công ty môi giới — ba việc đó đi cùng nhau thì mới là làm đúng luật hiện hành ở Nha Trang, Khánh Hòa. Bài này mình kể lại đúng những gì đang diễn ra với nghề, cách tiền hoa hồng chạy sau khi siết thuế, và những việc nên làm ngay trong tuần này.
Môi giới bất động sản đóng thuế thế nào khi tiền hoa hồng đi qua sàn
Tiền môi giới không còn chảy thẳng từ khách vào tài khoản cá nhân nữa. Nhà nước đang siết lại thuế của nghề môi giới bất động sản, và cách siết là không cho người môi giới tự do đứng ngoài bán rồi tự nhận tiền. Khoản hoa hồng phải chuyển qua một công ty môi giới, công ty đó mới chuyển về tài khoản cá nhân của người môi giới.
Nghe thì chỉ thêm một bước. Nhưng chính bước đó là chỗ khoản thu nhập được ghi nhận và được nộp thuế. Đó cũng là lý do ba chuyện chứng chỉ, vào sàn và đóng thuế không tách rời nhau được — làm thiếu một chân là hai chân kia cũng đứng không vững.
Điều cần nhớ
Nhận tiền môi giới thẳng vào tài khoản cá nhân từ khách là cách làm của thời trước. Bây giờ khoản đó đi qua công ty môi giới rồi mới về tay người môi giới.
Vì sao môi giới ở Nha Trang phải tham gia một sàn hoặc công ty môi giới
Vì hành nghề tự do bên ngoài không còn là cách làm hợp lệ. Muốn đúng luật môi giới hiện hành thì phải đủ ba việc: không trốn thuế, có chứng chỉ môi giới, và tham gia hoạt động trong một sàn hoặc một công ty môi giới bất động sản.
Mình cũng đang đi đúng đường đó — vào sàn để hoạt động và để có chứng chỉ hành nghề. Phần điều luật và mức phạt cụ thể khi hành nghề mà không có chứng chỉ, mình đã ghi riêng trong bài môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề bị phạt đến 60 triệu đồng, anh chị em trong nghề nên đọc một lượt.
Học chứng chỉ môi giới bất động sản được dạy những gì
Được dạy toàn bộ các phân khúc, chứ không riêng mảng mình đang bán. Thật sự là đi học rồi mình mới biết: căn hộ, đất 50 năm, đất ở lâu dài, đất nông nghiệp, nhà phố, đất nền thổ cư, đất nền nông nghiệp, và dự án hình thành trong tương lai.
Hai mảng rắc rối nhất là nhà ở xã hội và dự án hình thành trong tương lai. Nhà ở xã hội nhìn thì đơn giản, thực tế lại rất phức tạp — rất nhiều nghị quyết, nghị định và quy định về nhà ở vây quanh nó. Anh chị quan tâm mảng này ở Khánh Hòa thì xem thêm bài Khánh Hòa cần 144.319 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới.
Còn dự án hình thành trong tương lai thì người mua phải tìm hiểu thật kỹ, vì thứ đang mua chưa có ngoài đời. Đây đúng là phần mà làm tự do bên ngoài thì không ai dạy mình.
Nhận ký gửi một lô đất ở Nha Trang thì mình kiểm những gì trước
Mình đi khảo sát tận nơi rồi mới trả lời chủ đất là có nhận bán hay không. Sáng hôm quay video này cũng vậy: mới 9 giờ 30 mà trời Nha Trang đã nắng gắt, mình chạy đi xem một lô đất của một chị gửi từ tối hôm trước.
Ba thứ mình xem theo đúng thứ tự này: vị trí, pháp lý, rồi giá cả. Thực tế ngoài hiện trường khớp với pháp lý và cả ba thứ đều ổn thì mình nhận. Còn tới nơi mà lô đất đang có tranh chấp, hoặc diện tích thực tế không đúng như chủ nói, thì mình báo lại để chủ giải thích — nhiều khi nghe chủ nói xong mình mới hiểu sản phẩm hơn.
Vì sao phải nói rõ lý do khi không nhận
Nếu nghe giải thích rồi mà thực tế vẫn không đúng với những gì chủ nói, mình báo thẳng là không nhận, kèm lý do. Biết lý do thì chủ đất còn đường xoay: gửi cho người khác, tự bán, hoặc điều chỉnh giá xuống cho hợp với hiện trạng để kịp lấy tiền lo việc. Báo không nhận mà im lặng là mình giữ cái khó lại cho người ta.
Hai thứ mình soi kỹ nhất ở bước này là quy hoạch và diện tích. Cách tra thì mình đã viết trong bài cách tra quy hoạch một thửa đất, còn chuyện số đo ngoài thực tế lệch với giấy tờ thì nằm ở bài diện tích thực tế lệch sổ đỏ khi mua đất ở Nha Trang.
Có nên nhận bán mọi phân khúc không
Không nên. Mỗi người có một thế mạnh phân khúc riêng, và nhận bán thứ mình không thẩm định được là đẩy rủi ro sang cho khách.
Mình học đại học xây dựng, đọc được gần như toàn bộ các loại bản vẽ — từ phối cảnh, thiết kế, kết cấu, tới bản vẽ thi công và bản vẽ hoàn công. Vậy mà mình vẫn không bán dự án hình thành trong tương lai. Lý do không nằm ở bản vẽ, nó nằm ở chủ đầu tư: sức khỏe tài chính của họ thế nào, cách họ làm ra sao, uy tín tới đâu — những thứ phía sau đó mình không biết được, nên không quản lý được.
Thế mạnh của mình là nhà phố và đất nền, những thứ đang hiện hữu, tới tận nơi là sờ được. Anh chị nào thích mua dự án thì mình vẫn giới thiệu, nhưng giới thiệu sang bạn khác đang làm mảng đó và tư vấn có tâm, chứ mình không nhận tư vấn phần mình không nắm.
Chi phí nghề tăng mà thu nhập chưa tăng thì môi giới sống thế nào
Hôm quay video này, xăng 95 E10 ở Nha Trang lên 27 nghìn đồng một lít. Đổ đầy bình chiếc xe mình chạy, trước đây hết 75 đến 80 nghìn đồng, hôm đó hết 85 nghìn.
Xăng dầu tăng thì gần như mọi thứ tăng theo, vì hàng hóa nào bây giờ cũng phải vận chuyển. Người làm nông cắt một trái sầu riêng, một trái bơ, hái một buồng chuối thì cũng phải chở ra chợ bán; thương lái tới tận vườn mua thì cũng cộng tiền xăng vào giá rồi mới có lãi mà làm. Đó là một dạng tăng giá kiểu lạm phát. Mà lương thì chưa tăng theo.
Theo quan sát cá nhân của mình khi đi lại và tiếp xúc ở Nha Trang, thu nhập của lao động phổ thông quanh mức 3 đến 6 triệu đồng một tháng — bạn trẻ làm theo ca khoảng 3 triệu, bạn đi làm toàn thời gian khoảng 5 đến 6 triệu. Đây là ước tính từ quan sát của mình, không phải số liệu thống kê. Với mức đó thì giá cả như hiện nay là chật vật thật.
Riêng với nghề môi giới, xăng xe và thời gian đi khảo sát là chi phí có thật, cộng thêm khoản thuế phải nộp cho đúng. Lối ra mình thấy không nằm ở chỗ chạy nhiều hơn, mà ở chỗ nâng giá trị và sự hiểu biết của mình lên.
Hai thứ hay giữ chân người làm nghề
Thứ nhất là biết mà không hành động. Biết thôi thì nó mới nằm trong đầu, chưa chuyển hóa thành gì cả. Mấy bạn mới ra trường chưa có kinh nghiệm nhưng năng nổ và nhiệt huyết, mức độ hành động cao tới mức mình phải học hỏi lại — và chính vì vậy mà sau này các bạn đó đi xa hơn.
Thứ hai là sĩ diện và cái tôi. Sợ người khác đánh giá, sợ bị chê quê, sợ ánh nhìn soi xét nên làm gì cũng ngại. Cuộc sống là của mình, còn miệng là của họ — họ có quyền phán xét, mình có quyền tiếp thu hay không. Sĩ diện còn hiện ra ở chỗ tiêu tiền: iPhone đời mới vừa ra, lương 6 triệu cũng cố mua, hàng tháng trả góp, lãnh lương ra chỉ còn đủ ăn uống, mà sau một năm máy đã rớt giá. Số tiền đó để dành, đi học một kỹ năng, hay lo cho cha mẹ thì có ý nghĩa hơn. Đây là quan điểm cá nhân của mình thôi — ai đủ khả năng thì không nằm trong nhóm mình đang nói.
Việc nên làm ngay trong tuần này nếu anh chị đang làm nghề
Năm việc dưới đây làm được trong bảy ngày, không cần chờ ai nhắc.
- Mở chứng chỉ hành nghề của mình ra xem còn hạn không. Chưa có thì tìm lớp và kỳ sát hạch để đăng ký ngay, đừng đợi tới lúc bị kiểm tra.
- Xác định rõ mình đang hành nghề dưới pháp nhân nào, rồi hỏi thẳng bộ phận kế toán của sàn: hoa hồng của mình đi đường nào về, khấu trừ thuế ra sao.
- Bỏ thói quen nhận tiền môi giới thẳng vào tài khoản cá nhân từ khách.
- Chọn một phân khúc làm thế mạnh. Gặp sản phẩm nằm ngoài phần mình thẩm định được thì nói thật và giới thiệu sang người làm đúng mảng đó.
- Nhận ký gửi thì đi khảo sát tận nơi trước khi trả lời chủ, và trả lời có lý do dù nhận hay không nhận.
Thứ cạnh tranh nhất của nghề này vẫn là con người
Con người thế nào thì khách mới chịu mua, chủ nhà mới chịu ký gửi, và đồng nghiệp mới chịu đưa hàng cho bán. Chứng chỉ, sàn và thuế lo phần đúng luật; còn đạo đức nghề, uy tín và cách làm việc là phần không giấy tờ nào cấp được. Nghề nào cũng vậy thôi — thiếu phần đó thì có làm được việc cũng mất dần theo thời gian.
Anh chị muốn gửi bán một lô đất ở Nha Trang?
Nhắn Zalo cho mình địa chỉ thửa đất, mình chạy ra khảo sát rồi trả lời thẳng là có nhận bán hay không, kèm lý do. Bước này không mất phí.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bất động sản đóng thuế thì tiền hoa hồng đi đường nào?
Khoản hoa hồng không còn đi thẳng từ khách vào tài khoản cá nhân của người môi giới. Tiền phải chuyển qua công ty môi giới, công ty đó mới chuyển về tài khoản cá nhân. Đây là cách Nhà nước siết thuế của nghề môi giới, vì bước trung gian đó chính là chỗ thu nhập được ghi nhận.
Môi giới ở Nha Trang có bắt buộc phải vào sàn không?
Có. Làm đúng luật môi giới hiện hành cần đủ ba việc cùng lúc: có chứng chỉ hành nghề môi giới, tham gia hoạt động trong một sàn hoặc một công ty môi giới bất động sản, và đóng thuế đầy đủ. Hành nghề tự do bên ngoài không còn là cách làm hợp lệ.
Hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ thì bị phạt bao nhiêu?
Theo Điều 73 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề có thể bị phạt từ 40 triệu đến 60 triệu đồng. Nguồn: Nghị định 339/2026/NĐ-CP trên Cổng Xây dựng chính sách – Chính phủ. Hành nghề độc lập thay vì hành nghề trong một doanh nghiệp cũng nằm trong cùng khung phạt đó. Chi tiết mình ghi trong bài riêng về chứng chỉ hành nghề môi giới.
Học chứng chỉ môi giới bất động sản thì được dạy những gì?
Được dạy tất cả các phân khúc chứ không riêng mảng mình đang bán: căn hộ, đất 50 năm, đất ở lâu dài, đất nông nghiệp, nhà phố, đất nền thổ cư, đất nền nông nghiệp, dự án hình thành trong tương lai và nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là mảng nhiều nghị quyết và nghị định nhất, nhìn đơn giản nhưng thực tế phức tạp.
Gửi bán một lô đất ở Nha Trang thì môi giới kiểm tra những gì trước khi nhận?
Đi khảo sát tận nơi rồi mới trả lời, và xem theo thứ tự vị trí, pháp lý, giá cả. Hiện trạng ngoài thực tế khớp với pháp lý thì nhận. Nếu thửa đất đang có tranh chấp hoặc diện tích thực tế không đúng như chủ mô tả thì báo lại chủ, nghe giải thích, và nếu vẫn không khớp thì từ chối kèm lý do rõ ràng.
Bài viết liên quan
- Môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề bị phạt đến 60 triệu đồng
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Diện tích thực tế lệch sổ đỏ khi mua đất ở Nha Trang
- Khánh Hòa cần 144.319 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
Xem video đầy đủ
