Đi công chứng mua bán nhà đất ở Nha Trang cần ai có mặt

Công chứng mua bán nhà đất là bước nào trong cả quy trình

Công chứng là lúc hợp đồng chuyển nhượng giữa anh chị và người bán được công chứng viên chứng nhận, và từ đó mới có giá trị để đi làm thủ tục sang tên. Ở Nha Trang, anh chị ký tại một văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng trong tỉnh Khánh Hòa, thường là nơi gần vị trí thửa đất.

Theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Nói cách khác: hai bên ký giấy tay với nhau bao nhiêu lần cũng không thay được buổi này.

Trước buổi công chứng, anh chị đã đi qua tra quy hoạch thửa đất, đọc kỹ từng dòng trên sổ đỏ và ký giấy đặt cọc. Buổi công chứng là chỗ mọi thứ đã hứa trong giấy cọc phải thành thật.

Ai bắt buộc phải có mặt để ký

Nguyên tắc chung: ai có quyền với thửa đất thì người đó phải ký. Đây là chỗ hay hỏng buổi nhất, vì bên bán thường chỉ cử một người đi.

Bên bán

• Sổ đứng tên hai vợ chồng thì cả hai cùng ký. Một người đi thay phải có văn bản uỷ quyền đã công chứng.
• Sổ đứng tên một người nhưng tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì vợ hoặc chồng vẫn thường phải ký hoặc phải có văn bản đồng ý. Đừng tự kết luận là không cần.
• Sổ ghi “hộ ông” hoặc “hộ bà” thì không phải một mình người đứng tên quyết được. Phải xác định những ai là thành viên có chung quyền tại thời điểm cấp sổ.
• Đất thừa kế chưa chia thì tất cả người thừa kế phải tham gia, hoặc phải làm xong thủ tục khai nhận thừa kế trước.
• Chủ sổ đã mất thì không ai ký thay được. Phải làm thừa kế xong mới bán được.

Bên mua

Nếu anh chị mua khi đang có vợ hoặc chồng và muốn cả hai cùng đứng tên thì cả hai cùng ký. Muốn một người đứng tên riêng thì nói trước với công chứng viên để họ hướng dẫn đúng thủ tục. Đây là việc phải làm cho chuẩn từ đầu, sửa sau rất phiền.

Hai bên mang theo những gì

Danh sách dưới đây là những thứ hầu như buổi nào cũng cần, và phải là bản gốc. Mỗi văn phòng công chứng có thể yêu cầu thêm giấy tờ tuỳ hồ sơ, nên cách chắc nhất là gọi hỏi trước danh sách của chính nơi mình sẽ ký.

Bên bán mang

• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tuỳ thân của tất cả người phải ký.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, là đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân.
• Văn bản uỷ quyền đã công chứng, nếu có người ký thay.
• Giấy tờ liên quan đến tài sản trên đất, nếu bán cả nhà.

Bên mua mang

• Giấy tờ tuỳ thân của người đứng tên mua.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.
• Tiền, hoặc phương án thanh toán đã thống nhất từ trước. Chuyển khoản thì chuẩn bị sẵn hạn mức chuyển trong ngày.

Bảy chỗ phải đọc trong hợp đồng trước khi ký

Công chứng viên sẽ đọc lại hợp đồng cho hai bên nghe. Nhưng nghe và đọc là hai việc khác nhau. Anh chị nên xin bản dự thảo trước một ngày, và soi đúng bảy chỗ này:

1. Tên và giấy tờ tuỳ thân của các bên. Khớp từng chữ với sổ và với căn cước.
2. Mô tả thửa đất. Số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ. Phải trùng với sổ đỏ.
3. Tài sản gắn liền với đất. Có bán cả nhà không, nhà đã được ghi nhận trên sổ chưa.
4. Giá chuyển nhượng. Con số và cách ghi.
5. Phương thức và thời điểm thanh toán. Trả mấy đợt, mỗi đợt gắn với việc gì.
6. Ai nộp khoản nào. Thuế, lệ phí, phí công chứng. Nếu giấy cọc đã thoả thuận thì hợp đồng phải ghi y như vậy.
7. Thời điểm bàn giao đất và nhà. Ghi ngày cụ thể, và ghi rõ bên bán phải dọn xong người và đồ.

Thấy chỗ nào khác với giấy cọc thì dừng lại hỏi ngay tại bàn, trước khi ký. Sau khi ký rồi thì mọi thứ đã thoả thuận miệng đều không còn giá trị bằng dòng chữ trong hợp đồng.

Tiền trao lúc nào mới an toàn

Đây là câu em bị hỏi nhiều nhất, và cũng là chỗ dễ mất tiền nhất. Nguyên tắc: tiền và chữ ký nên đi cùng nhau, đừng để lệch nhau nhiều ngày.

Cách nhiều người chọn là giữ lại một phần tiền cho tới khi hồ sơ sang tên nộp xong, hoặc tới khi bên bán bàn giao nhà. Phần giữ lại bao nhiêu và trả khi nào thì phải ghi vào hợp đồng, không phải hứa miệng.

Nếu nhà đang thế chấp ngân hàng thì trình tự khác hẳn, em viết riêng trong bài mua nhà đang thế chấp ngân hàng. Đừng đưa tiền cho người bán tự đi giải chấp.

Chuyện ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thật

Em nói thẳng: đây là việc anh chị sẽ được đề nghị, và em không hướng dẫn cách làm.

Ghi giá không đúng thực tế là khai sai với cơ quan thuế, và người chịu rủi ro không chỉ có bên bán. Khi có tranh chấp, con số trong hợp đồng công chứng là con số được coi là thật. Anh chị đã trả nhiều hơn thì phần chênh lệch rất khó chứng minh.

Muốn biết tổng số tiền thật sự phải bỏ ra cho một giao dịch, anh chị đọc bài chi phí thật khi mua nhà đất. Em không ghi mức thuế phí cụ thể trong bài nào cả, vì mức đó do luật quy định và thay đổi theo thời gian. Phải hỏi trực tiếp bộ phận tiếp nhận hồ sơ hoặc công chứng viên.

Ký xong vẫn chưa phải là xong

Công chứng xong, đất vẫn chưa đứng tên anh chị. Còn một chặng nữa là nộp hồ sơ sang tên và chờ nhận sổ mới. Đây là chặng nhiều người tưởng đã an toàn nên buông tay, rồi để hồ sơ nằm im nhiều tháng.

Trước khi rời khỏi văn phòng công chứng, anh chị nhớ ba việc: nhận đủ số bản hợp đồng của mình, chụp lại toàn bộ giấy tờ đã ký, và hỏi luôn hồ sơ sang tên cần nộp những gì.

Anh chị sắp đi công chứng một căn ở Nha Trang mà muốn có người soi giúp bản dự thảo hợp đồng trước một ngày, cứ gửi em. Bản chính thức thì vẫn nên để công chứng viên hoặc luật sư xem.

Câu hỏi thường gặp

Bài này là kinh nghiệm nghề của em khi đi cùng khách qua các buổi công chứng ở Nha Trang, không phải trích dẫn đầy đủ văn bản pháp luật và không phải tư vấn pháp lý. Thành phần phải ký và giấy tờ phải nộp phụ thuộc từng hồ sơ cụ thể, người có thẩm quyền trả lời là công chứng viên nơi anh chị sẽ ký.

Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn pháp lý.