“Đất này có dính quy hoạch không anh?” — đây là câu em nghe nhiều nhất trong nghề.
Và phần lớn người hỏi đang chờ em trả lời có hoặc không. Nhưng câu trả lời đúng không nằm ở em. Nó nằm ở bốn nơi mà bất kỳ ai cũng tra được. Bài này em chỉ cả bốn.
Trước tiên: “dính quy hoạch” không phải một chuyện
Người ta hay nói “dính quy hoạch” như thể đó là một tình trạng duy nhất. Thật ra có ít nhất bốn chuyện khác nhau, và hậu quả khác hẳn nhau.
- Nằm trong ranh dự án sắp thu hồi — sẽ bị thu hồi, được bồi thường. Đây là nặng nhất.
- Mục đích sử dụng đất không phải đất ở — đất trồng cây, đất nông nghiệp. Muốn xây nhà phải chuyển mục đích, và không phải lúc nào cũng chuyển được.
- Nằm trong hành lang an toàn — hành lang đường bộ, hành lang lưới điện, hành lang thủy lợi. Không bị thu hồi hết nhưng bị hạn chế xây dựng.
- Quy hoạch treo — có trong quy hoạch nhưng chưa triển khai, có khi nhiều năm. Đây là dạng làm mất giá âm thầm nhất.
Khi hỏi ai đó, đừng hỏi “có dính quy hoạch không”. Hãy hỏi “thửa này thuộc trường hợp nào trong bốn trường hợp trên”.
Bốn nơi tra được, xếp theo độ tin cậy
1. Hỏi tại cơ quan chuyên môn của xã, phường — đáng tin nhất
Đây là cách chắc chắn nhất và ít người làm nhất. Anh chị mang theo số thửa và số tờ bản đồ (in trên sổ đỏ), lên bộ phận địa chính hoặc bộ phận một cửa của xã, phường nơi có đất.
Xin trả lời bằng văn bản, đừng nhận trả lời miệng. Văn bản là thứ anh chị cầm về được và dùng được khi có tranh chấp.
Nếu anh chị chưa mua, chưa có sổ trong tay, thì xin người bán cho chụp trang có số thửa và số tờ bản đồ. Người bán nào ngại đưa hai con số đó thì bản thân sự ngại ngần ấy đã là một câu trả lời.
2. Cổng thông tin quy hoạch của tỉnh
Nhiều địa phương đã đưa bản đồ quy hoạch lên mạng để tra trực tuyến. Đây là cách nhanh, xem trước được, nhưng đừng dùng làm căn cứ cuối cùng: bản đồ trực tuyến có thể chưa cập nhật kịp các điều chỉnh mới nhất.
Dùng nó để sàng lọc nhanh. Thấy dấu hiệu bất thường thì mới lên xã hỏi cho chắc.
3. Văn phòng đăng ký đất đai
Nơi đây cung cấp thông tin thửa đất theo yêu cầu. Có mất phí, có thủ tục, nhưng kết quả là văn bản chính thức.
4. Các ứng dụng tra quy hoạch tư nhân — dùng để tham khảo thôi
Có nhiều ứng dụng tra quy hoạch trên điện thoại. Em không nói chúng vô dụng, nhưng phải nhớ: đó là dữ liệu do đơn vị tư nhân số hóa lại, không phải nguồn gốc. Sai lệch là chuyện có thật.
Điều cần nhớ
Ảnh chụp màn hình một ứng dụng không phải bằng chứng pháp lý. Trước khi xuống tiền, phải có văn bản từ cơ quan nhà nước. Không có ai đền cho anh chị khi ứng dụng hiển thị sai.
Năm thứ cần tra, không chỉ một
Nhiều người tra xong quy hoạch sử dụng đất rồi yên tâm. Em liệt kê đủ năm thứ:
- Mục đích sử dụng đất hiện tại — ghi trên sổ. Đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác.
- Quy hoạch sử dụng đất — thửa này theo quy hoạch sẽ là loại đất gì.
- Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết — nếu khu vực đã có. Đây là thứ nói cụ thể nhất thửa đất được làm gì.
- Có nằm trong dự án nào đang triển khai không — dự án giao thông, khu công nghiệp, thủy lợi, lưới điện.
- Hành lang an toàn — đường bộ, lưới điện, kênh mương, đê điều.
Ba dấu hiệu nên dừng lại xem kỹ
Người bán giục “chốt nhanh kẻo mất”
Tra quy hoạch mất vài ngày. Ai không cho anh chị vài ngày đó thì họ đang bán thứ gì đó mà thời gian sẽ làm lộ ra.
Giá thấp bất thường so với khu vực
Thị trường không cho không ai cái gì. Rẻ hơn hẳn xung quanh thì có lý do, và lý do đó thường nằm trong một trong năm mục ở trên.
Không đưa được số thửa và số tờ bản đồ
Hai con số này là tối thiểu. Không có thì không tra được gì, và không tra được thì không nên mua.
Em nói thật: bài này không thay được việc đi tra
Thủ tục và tên gọi cơ quan có thể khác nhau giữa các địa phương, và thay đổi theo thời gian — nhất là sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính. Bài này cho anh chị biết phải hỏi gì và hỏi ở đâu, không phải một quy trình cố định.
Em cũng không phải luật sư. Với thửa đất đang có tranh chấp, đang thế chấp, hoặc hồ sơ phức tạp, anh chị nên hỏi luật sư hoặc công chứng viên.
Và điều quan trọng nhất: đừng lấy lời của môi giới — kể cả em — làm căn cứ. Em nói gì thì nói, thứ có giá trị là văn bản của cơ quan nhà nước.
Bốn việc làm theo thứ tự
- Xin số thửa và số tờ bản đồ từ người bán. Chụp lại trang sổ có hai con số này.
- Tra nhanh trên cổng quy hoạch trực tuyến để có hình dung ban đầu.
- Lên xã, phường hỏi và xin trả lời bằng văn bản theo đủ năm mục ở trên.
- Chỉ đặt cọc sau khi có văn bản trong tay. Tiền cọc bỏ ra trước khi biết chắc là tiền đặt cược, không phải tiền mua.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Tra quy hoạch một thửa đất ở đâu là chắc chắn nhất?
Tại bộ phận địa chính hoặc bộ phận một cửa của UBND xã, phường nơi có đất, và tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nên xin trả lời bằng văn bản, không nhận trả lời miệng.
Cần mang theo gì khi đi tra quy hoạch?
Tối thiểu là số thửa và số tờ bản đồ, hai thông tin này in trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa mua thì xin người bán cho chụp trang sổ có hai con số đó.
Ứng dụng tra quy hoạch trên điện thoại có chính xác không?
Dùng để tham khảo nhanh thì được, nhưng đó là dữ liệu do đơn vị tư nhân số hóa lại, không phải nguồn gốc, và có thể sai lệch. Ảnh chụp màn hình ứng dụng không phải bằng chứng pháp lý.
“Dính quy hoạch” nghĩa là gì?
Không phải một tình trạng duy nhất. Có ít nhất bốn trường hợp khác nhau: nằm trong ranh dự án sắp thu hồi, mục đích sử dụng đất không phải đất ở, nằm trong hành lang an toàn, hoặc quy hoạch treo chưa triển khai. Hậu quả của bốn trường hợp này khác hẳn nhau.
Nên tra bao nhiêu thứ trước khi mua đất?
Năm thứ: mục đích sử dụng đất hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu hoặc chi tiết nếu đã có, thửa có nằm trong dự án nào đang triển khai không, và có nằm trong hành lang an toàn nào không.
Đọc tiếp trong cụm cẩm nang mua bán nhà đất: đất nông nghiệp lên thổ cư phải hỏi gì trước · diện tích thực tế lệch sổ đỏ xử lý thế nào.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em, không phải trích dẫn văn bản pháp luật. Thủ tục và tên gọi cơ quan có thể khác nhau giữa các địa phương và thay đổi theo thời gian. Anh chị nên đối chiếu với hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất.
Anh chị có số thửa và số tờ bản đồ rồi mà chưa biết bắt đầu từ đâu, gửi em. Em ở Nha Trang, đi tra giúp được trong tỉnh Khánh Hòa.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
