Anh chị gom đủ 2 tỷ để mua một căn 2 tỷ. Đó là chỗ hụt tiền.
Giá bán không phải tổng số tiền phải bỏ ra. Bài này em liệt kê đủ các khoản phát sinh sau giá, để anh chị chuẩn bị trước thay vì xoay lúc đang ký.
Vì sao em viết bài này
Trong nghề, tình huống em gặp nhiều nhất không phải khách chê giá. Mà là khách chốt giá xong, tới lúc làm thủ tục thì phát hiện còn phải chi thêm — và số tiền đó không nhỏ.
Lúc đó anh chị ở thế yếu: đã đặt cọc, đã hẹn ngày công chứng, không lùi được nữa.
Nhóm 1: các khoản bắt buộc khi sang tên
Đây là các khoản Nhà nước thu và phí dịch vụ công chứng. Mức cụ thể do pháp luật quy định và có thể thay đổi, nên em không ghi con số — em chỉ liệt kê để anh chị biết mà hỏi.
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản — theo luật là bên bán nộp, nhưng thực tế hai bên thường thỏa thuận ai chịu. Phải chốt rõ trong hợp đồng đặt cọc.
- Lệ phí trước bạ — bên mua nộp.
- Phí công chứng hợp đồng — tính theo giá trị giao dịch.
- Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Câu phải hỏi trước khi đặt cọc
“Giá này đã bao gồm thuế phí chưa, hay bên nào chịu khoản nào?” Hỏi câu đó và ghi câu trả lời vào hợp đồng đặt cọc. Không hỏi thì mặc định tới lúc công chứng mới cãi nhau, mà lúc đó anh chị đang cầm tiền cọc của mình trong tay người khác.
Nhóm 2: các khoản tùy trường hợp — thường bị quên nhất
Chuyển mục đích sử dụng đất
Nếu mua đất nông nghiệp rồi muốn xây nhà, phải chuyển sang đất ở. Khoản tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích có thể rất lớn, đôi khi bằng một phần đáng kể giá mua.
Đây là khoản làm nhiều người vỡ kế hoạch nhất. Và nó chỉ tính được khi anh chị biết rõ diện tích nào đang là đất gì — chính là dòng diện tích và mục đích sử dụng trên sổ.
Tách thửa, hợp thửa, đo đạc lại
Mua một phần của thửa lớn thì phải tách thửa. Có chi phí đo đạc, có thủ tục, và không phải thửa nào cũng tách được — phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
Chi phí xây dựng và hoàn thiện
Mua đất nền hoặc nhận nền tái định cư thì còn phải xây. Em đã viết riêng về chuyện này trong bài tái định cư nhận nền đất hay nhà xây sẵn: ngoài tiền đất còn tiền xây và tiền ở tạm trong lúc xây.
Sửa chữa nhà cũ
Nhà cũ nhìn ổn không có nghĩa là ở được ngay. Điện nước, chống thấm, mái, nhà vệ sinh. Nên đi xem cùng thợ trước khi chốt giá, không phải sau.
Phí môi giới
Em nói thẳng phần của chính nghề mình. Thông thường bên bán trả hoa hồng cho môi giới. Nhưng phải hỏi rõ ngay từ đầu ai trả và bao nhiêu, đừng để tới cuối mới biết.
Nhóm 3: chi phí không ai gửi hóa đơn
Đây là phần ít người tính nhưng lại có thật.
- Thời gian. Thủ tục sang tên mất bao lâu, anh chị phải nghỉ làm mấy buổi.
- Lãi vay trong thời gian chờ. Vay tiền mua mà nhà chưa dùng được thì vẫn trả lãi. Em có viết riêng về áp lực dòng tiền khi đầu tư bằng vốn vay.
- Tiền thuê chỗ ở hiện tại nếu chưa dọn về được ngay.
Em nói thật: bài này không có con số
Em cố tình không ghi mức thuế, mức phí, hay tỷ lệ phần trăm nào. Ba lý do.
Một: các mức này do pháp luật quy định và thay đổi theo thời gian. Một con số em viết hôm nay có thể sai vào năm sau, mà bài blog thì nằm đó nhiều năm.
Hai: cách tính phụ thuộc bảng giá đất của từng địa phương, loại đất, và tình huống cụ thể. Không có một con số đúng cho mọi trường hợp.
Ba: em là môi giới, không phải cán bộ thuế và không phải công chứng viên. Đưa con số cụ thể là em vượt quá phần việc của mình.
Cái bài này cho anh chị là danh sách các khoản phải hỏi. Còn con số thì hỏi ở chi cục thuế, phòng công chứng, và bộ phận một cửa nơi có đất.
Bốn việc làm trước khi đặt cọc
- Ra phòng công chứng hỏi trước. Mang thông tin thửa đất, hỏi tổng các khoản phải nộp khi sang tên. Họ làm việc này mỗi ngày.
- Nếu định chuyển mục đích sử dụng đất, hỏi cơ quan chuyên môn trước khi mua. Hỏi hai điều: có được chuyển không, và tiền sử dụng đất khoảng bao nhiêu.
- Ghi rõ vào hợp đồng đặt cọc bên nào chịu khoản nào. Nói miệng không tính.
- Cộng hết lại rồi cộng thêm một khoản dự phòng. Kế hoạch tiền nên rộng hơn giá bán, không bằng giá bán.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Mua nhà đất ngoài giá bán còn phải trả những gì?
Nhóm bắt buộc khi sang tên gồm thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra tùy trường hợp còn có tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí tách thửa, chi phí xây dựng hoặc sửa chữa.
Bên mua hay bên bán chịu thuế phí?
Theo luật, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng do bên bán nộp và lệ phí trước bạ do bên mua nộp. Nhưng thực tế hai bên thường thỏa thuận khác, nên phải hỏi rõ và ghi vào hợp đồng đặt cọc chứ không nói miệng.
Khoản nào hay làm người mua vỡ kế hoạch nhất?
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khoản này có thể rất lớn, đôi khi bằng một phần đáng kể giá mua. Nên hỏi cơ quan chuyên môn trước khi mua, không phải sau.
Hỏi tổng chi phí sang tên ở đâu cho chắc?
Ra phòng công chứng hỏi trước khi đặt cọc, mang theo thông tin thửa đất. Họ xử lý việc này mỗi ngày nên ước tính được sát. Với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích thì hỏi bộ phận chuyên môn nơi có đất.
Vì sao bài này không ghi mức thuế phí cụ thể?
Vì các mức này do pháp luật quy định và thay đổi theo thời gian, lại phụ thuộc bảng giá đất từng địa phương và tình huống cụ thể. Một con số viết hôm nay có thể sai vào năm sau. Bài này cho danh sách các khoản phải hỏi, còn con số thì hỏi chi cục thuế và phòng công chứng.
Đọc tiếp trong cụm cẩm nang mua bán nhà đất: vay ngân hàng mua nhà tính bao nhiêu là vừa sức · sang tên sổ đỏ ở Khánh Hòa đi những đâu.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em, không phải tư vấn thuế hay tư vấn pháp lý. Em cố tình không ghi mức thuế, phí cụ thể vì các mức đó do pháp luật quy định và thay đổi theo thời gian. Anh chị hỏi chi cục thuế, phòng công chứng và bộ phận một cửa nơi có đất để có con số đúng cho trường hợp của mình.
Anh chị đang cân nhắc một thửa cụ thể và muốn em cùng ngồi tính đủ các khoản, cứ nhắn em. Em ở Nha Trang.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn thuế hay tư vấn pháp lý.
