Chính phủ vừa ban hành nghị định mới, mức phạt trong kinh doanh bất động sản có thể lên tới 1 tỷ đồng.
Nghe thì yên tâm. Nhưng em muốn anh chị đọc bài này với một câu hỏi khác: trong danh sách bị phạt đó, hành vi nào là thứ đã từng làm người mua mất tiền? Và tiền phạt có về túi người mua không?
Nghị định 339 quy định về cái gì
Theo Báo và Phát thanh, Truyền hình Khánh Hòa, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 339 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.
Em đọc phần kinh doanh bất động sản và thấy điều đáng chú ý này: gần như toàn bộ các hành vi bị phạt nặng nhất đều là những hành vi gây thiệt hại trực tiếp cho người mua. Không phải lỗi kỹ thuật, không phải lỗi giấy tờ nội bộ. Là lỗi lấy tiền của người mua khi chưa được phép lấy.
Bốn hành vi bị phạt nặng — và cả bốn đều quen thuộc
Bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện
Với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nếu đưa vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện theo quy định, mức phạt có thể từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Đây là khung cao nhất trong nhóm này.
“Chưa đủ điều kiện” là chuyện anh chị nghe hoài dưới cái tên khác: dự án chưa được nghiệm thu móng, chưa có bảo lãnh ngân hàng, chưa có văn bản của cơ quan quản lý cho phép bán. Bán trước những mốc đó là bán khi luật chưa cho bán.
Thu tiền đặt cọc không đúng quy định
Hành vi thu tiền đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định có thể bị phạt từ 600 đến 800 triệu đồng.
Em để riêng dòng này vì đây là chỗ mất tiền phổ biến nhất mà em gặp. Tiền cọc thường được gọi bằng những cái tên nghe rất mềm: phiếu giữ chỗ, thỏa thuận đặt chỗ, văn bản đăng ký nguyện vọng. Tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau — anh chị đưa tiền trước khi có gì để ràng buộc.
Không công khai hoặc công khai sai thông tin bất động sản
Trường hợp không công khai, hoặc công khai không đầy đủ, không chính xác thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, có thể bị phạt từ 600 đến 800 triệu đồng.
Mức phạt cho việc giấu thông tin ngang với mức phạt cho việc thu cọc sai. Điều đó nói lên cách nhìn của người làm luật: giấu thông tin cũng là một cách lấy tiền không sòng phẳng.
Nhận tiền thanh toán theo hợp đồng không đúng quy định
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng không đúng quy định có thể bị phạt từ 240 đến 300 triệu đồng, theo Điều 66 của nghị định.
Luật giới hạn tỷ lệ và thời điểm chủ đầu tư được thu tiền theo tiến độ. Ép đóng sớm hơn, đóng nhiều hơn mốc cho phép là vi phạm — dù hợp đồng có ghi thế nào.
Chuyển nhượng dự án cũng bị siết
Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép có thể bị phạt từ 600 đến 800 triệu đồng. Nếu chuyển nhượng dự án chưa đáp ứng điều kiện, hoặc không đúng hình thức, phạm vi kinh doanh, mức phạt có thể lên đến 1 tỷ đồng kèm đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng.
Với người đã mua trong một dự án, việc dự án đổi chủ giữa chừng là rủi ro thật. Ai tiếp tục nghĩa vụ bàn giao, ai chịu trách nhiệm với hợp đồng đã ký — những câu đó chỉ rõ ràng khi việc chuyển nhượng được làm đúng thủ tục.
Phần môi giới
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề, hoặc chứng chỉ đã hết hạn, có thể bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới không đáp ứng điều kiện theo quy định có thể bị phạt từ 60 đến 160 triệu đồng, tùy hành vi.
Em đã viết riêng một bài về phần chứng chỉ hành nghề, gồm cả cách anh chị kiểm tra chứng chỉ của người đang tư vấn cho mình: môi giới không có chứng chỉ hành nghề bị phạt đến 60 triệu đồng. Bài đó nói về người bán. Bài này nói về chủ đầu tư và về tiền của người mua.
Ngoài phạt tiền, nghị định còn quy định các hình thức xử phạt bổ sung: đình chỉ hoạt động, tước quyền sử dụng giấy phép và chứng chỉ hành nghề, buộc khắc phục hậu quả.
Điều nghị định này không làm thay anh chị
Đây là phần em cho là quan trọng nhất, và cũng là phần thường bị bỏ qua khi tin về mức phạt được chia sẻ lại.
Tiền phạt không về túi người mua
Xử phạt vi phạm hành chính là quan hệ giữa Nhà nước và bên vi phạm. Tiền phạt nộp ngân sách. Việc anh chị lấy lại được tiền đã đưa hay không là một câu chuyện khác, đi bằng con đường khác — thương lượng, hoặc kiện dân sự. Chủ đầu tư bị phạt 1 tỷ không có nghĩa là người mua được hoàn tiền.
Phạt là chuyện xảy ra sau
Chế tài chỉ có tác dụng khi vi phạm bị phát hiện. Mà thường thì nó được phát hiện sau khi đã có người mất tiền. Mức phạt cao làm tăng tính răn đe, đó là điều tốt. Nhưng nó không thay được việc anh chị tự kiểm tra trước khi xuống tiền.
Em không đọc được toàn văn nghị định
Các con số trong bài này em chép từ bản tin của Báo Khánh Hòa. Bản tin tóm tắt một số điều, không phải toàn văn. Mức phạt cụ thể cho từng trường hợp còn phụ thuộc chi tiết hành vi, và quy định về mức phạt với tổ chức thường khác với cá nhân. Trước khi dùng con số nào để lập luận trong một tranh chấp thật, anh chị nên đối chiếu toàn văn nghị định hoặc hỏi luật sư.
Điều cần nhớ
Một quy định chặt hơn giúp thị trường sạch hơn theo thời gian. Nhưng ở thời điểm anh chị ký và chuyển tiền, thứ bảo vệ anh chị vẫn là hồ sơ pháp lý của dự án, không phải mức phạt ghi trong nghị định.
Bốn câu phải hỏi trước khi đưa tiền
- Dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa, văn bản nào chứng minh? Hỏi thẳng và xin bản chụp. Không đưa được văn bản thì câu trả lời đã rõ.
- Khoản tiền em sắp đưa được gọi tên là gì trong giấy tờ? Đặt cọc, giữ chỗ hay thiện chí — phải trùng khớp giữa lời nói và văn bản anh chị đang ký.
- Nếu dự án không triển khai được, tiền này quay về bằng con đường nào, trong bao lâu? Câu trả lời phải nằm trong hợp đồng, không phải trong lời hứa.
- Người đang tư vấn cho em có chứng chỉ hành nghề còn hạn không? Đây là câu dễ hỏi nhất và ít người hỏi nhất.
Bốn câu này không cần kiến thức luật. Chỉ cần hỏi ra miệng, và chịu khó nghe kỹ câu trả lời.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Nghị định 339 quy định về những lĩnh vực nào?
Nghị định số 339 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà, và kinh doanh bất động sản.
Bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện bị phạt bao nhiêu?
Theo nghị định, đưa nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện có thể bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Thu tiền đặt cọc sai quy định bị phạt bao nhiêu?
Hành vi thu tiền đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định có thể bị phạt từ 600 đến 800 triệu đồng.
Chủ đầu tư bị phạt thì người mua có được hoàn tiền không?
Không tự động. Xử phạt vi phạm hành chính là quan hệ giữa Nhà nước và bên vi phạm, tiền phạt nộp ngân sách. Việc hoàn trả tiền cho người mua là quan hệ dân sự riêng, giải quyết bằng thương lượng hoặc khởi kiện.
Môi giới không có chứng chỉ hành nghề bị phạt bao nhiêu?
Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết hạn có thể bị phạt từ 40 đến 60 triệu đồng. Doanh nghiệp môi giới không đáp ứng điều kiện có thể bị phạt từ 60 đến 160 triệu đồng tùy hành vi.
Nguồn thông tin: bài “Mức phạt vi phạm trong xây dựng, kinh doanh bất động sản có thể lên đến 1 tỷ đồng”, đăng ngày 8-9-2026 trên Báo và Phát thanh, Truyền hình Khánh Hòa — đọc bản gốc. Các mức phạt trong bài được chép đúng theo bản tin, không phải toàn văn nghị định. Phần phân tích là quan điểm riêng của em.
Anh chị đang cân nhắc xuống tiền ở một dự án tại Nha Trang hay Khánh Hòa, cứ gửi em hồ sơ. Em xem giúp phần điều kiện pháp lý trước khi anh chị ký.
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.