Muốn mua đất xây khách sạn hay căn hộ lưu trú sát biển Nha Trang mà sao trục Phạm Văn Đồng gần như không có hàng?
Đất ở đô thị trên trục Phạm Văn Đồng Nha Trang rất hiếm vì mặt đường đó phần lớn là đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở đô thị — nên người muốn xây gì cũng được thì phải tìm sang các trục tiếp giáp. Bài này mình lấy đúng một lô 226 m² trên đường Dương Hiến Quyền, Bắc Nha Trang, Khánh Hòa để chỉ ra chỗ khác nhau giữa hai loại đất, cách đọc con số diện tích sau quy hoạch, và những gì anh chị phải tự tra trước khi tin bất cứ lời giới thiệu nào, kể cả lời của mình.
Vì sao đất ở đô thị trên trục Phạm Văn Đồng Nha Trang lại hiếm?
Vì mặt đường Phạm Văn Đồng chủ yếu là đất thương mại dịch vụ, còn đất ở đô thị trên trục này thì rất ít. Đó là điều mình nói ngay đầu video, và nó là lý do cả bài này tồn tại.
Hai loại đất đó khác nhau ở chỗ anh chị được làm gì trên đất. Đất ở đô thị thì xây dựng thoải mái hơn, còn đất thương mại dịch vụ thì công năng và thời hạn sử dụng bị bó theo mục đích được giao. Người tính chuyện xây lâu dài, để lại cho con, hay đem thế chấp, thì hai loại này không thay thế cho nhau được.
Cho nên trên trục Phạm Văn Đồng, hàng full đất ở đô thị là thứ mỗi năm chỉ ra vài lô. Không phải vì ai giữ hàng, mà vì bản thân quy hoạch sử dụng đất của dải ven biển này vốn đã như vậy.
Mình nói rõ một câu: loại đất ghi trên sổ là thứ phải tự đọc, không nghe kể. Bảy dòng cần soi khi cầm sổ trên tay mình để riêng ở bài bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc.
Lô 226 m² này thật ra nằm mặt đường nào?
Nằm mặt đường Dương Hiến Quyền, một trục đường bê tông tiếp giáp đường Phạm Văn Đồng ở Bắc Nha Trang — không phải lô mặt đường Phạm Văn Đồng. Mình nói thẳng chỗ này vì nó là chỗ dễ nhập nhằng nhất khi giới thiệu.
Điều làm lô này lẫn với hàng mặt tiền Phạm Văn Đồng là trước mặt nó không có gì che chắn. Đứng tại lô nhìn ra là thấy công viên, thấy bãi tắm, và một bước là xuống tới biển. Tầm nhìn thì đúng là tầm nhìn của Phạm Văn Đồng, nhưng địa chỉ thì là Dương Hiến Quyền.
Và đó chính là phần đáng nói: giá của lô này không phải giá mặt đường Phạm Văn Đồng. Anh chị hưởng hướng nhìn và khoảng cách ra biển của trục lớn mà trả tiền theo trục nhỏ hơn.
Ngược lại, phải nhận cả mặt trái. Mặt tiền một trục bê tông nội khu thì lượng người qua lại, khả năng nhận diện thương hiệu và giá cho thuê mặt bằng tầng trệt đều khác hẳn mặt tiền một đại lộ ven biển. Ai mua để kinh doanh bán lẻ ngay tầng dưới thì phải cân đúng chỗ này.
“Tầm nhìn Phạm Văn Đồng” và “mặt tiền Phạm Văn Đồng” là hai chuyện khác nhau
Trước mặt trống nên nhìn ra biển được, điều đó thật. Nhưng địa chỉ trên sổ là đường Dương Hiến Quyền. Khi đi xem bất cứ lô nào ven biển, anh chị hỏi đúng một câu cho rõ: tên đường ghi trong giấy tờ của thửa là tên gì. Câu trả lời đó quyết định giá, chứ không phải hướng nhìn.
Quy hoạch mở đường Dương Hiến Quyền cắt mất gì và bù lại gì?
Cắt mất một phần đất phía trước, và bù lại là lô được ba mặt đường sau khi con đường mở xong. Theo điều mình nói trong video, đường Dương Hiến Quyền sau này sẽ mở rộng và vòng ra bao quanh khu đất chỗ này.
Con số 226 m² là diện tích còn lại sau khi đã trừ phần quy hoạch mở đường. Đây là chỗ người mua hay bị lẫn: một lô rao diện tích lớn nhưng phần nằm trong chỉ giới mở đường thì không xây được, và tới ngày nhà nước làm đường thì phải trả lại. Hai con số trước và sau khi trừ quy hoạch có thể lệch nhau rất xa.
Chuyện một con đường được mở rộng tác động tới thửa đất bên cạnh nó thế nào, mình đã viết một bài riêng lấy ví dụ ở chỗ khác trong thành phố: mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết. Cùng một cơ chế, chỉ khác địa điểm.
Phần quy hoạch này phải tự tra, đừng lấy lời mình làm căn cứ
Mình mô tả hướng mở đường theo cách hiểu tại thực địa. Còn chỉ giới chính xác, phần diện tích bị cắt là bao nhiêu mét, và lộ giới ghi thế nào, thì nằm trong hồ sơ quy hoạch của đúng thửa đó. Bốn nơi tra được mình liệt kê ở bài cách tra quy hoạch một thửa đất. Chưa cầm được bản trích lục thì con số 226 m² vẫn chỉ là con số nghe kể.
Chỉ tính tiền trên phần diện tích còn xây được
Với lô này, 226 m² là con số đã trừ quy hoạch — nên đó mới là con số để đặt lên máy tính. Mọi phép chia đơn giá, mọi bản vẽ mặt bằng, mọi dự tính số phòng đều phải bắt đầu từ diện tích còn xây được, không phải từ diện tích ghi ngoài bìa sổ.
Ngang 8,9 m nở hậu 9,3 m thì xây được công trình gì?
Chiều ngang 8,9 m và nở hậu 9,3 m là đủ rộng để làm khách sạn nhỏ, nhà hàng, căn hộ cho thuê hoặc homestay — đó là bốn công năng mình nêu tại chỗ trong video. Lô lại vuông vức nên không mất diện tích vào những góc cụt.
Vì sao mình nhấn vào chiều ngang: ở mặt phố Nha Trang, tìm được lô ngang trên 8 m đã là hiếm. Ngang quyết định mỗi tầng ra được mấy phòng, thang máy đặt đâu, hành lang đi thế nào. Nhiều lô sâu hun hút nhưng ngang 4 m thì trừ hai bên tường với cầu thang là gần như không còn gì. Cứ tính từ chiều ngang đi lên, đừng tính từ số tầng đi xuống.
Thế đất cũng là thứ khách mua dòng tiền hay hỏi: lưng tựa núi Hòn Một, mặt hướng biển, lô vuông vức và nở hậu. Mình nói rõ đây là cách người mình quen nhìn thế đất, không phải một chỉ tiêu xây dựng.
Hàng xóm cao hơn 10 tầng không phải là giấy phép của lô mình
Cạnh lô là hai tòa khách sạn, một tòa 7 tầng và một tòa hơn 10 tầng. Nhưng tòa hơn 10 tầng đó xây từ trước, theo phép cấp khi ấy. Trong video mình có nói chỉ giới xây dựng bây giờ khoảng bảy tầng — và mình nói kèm chữ “đâu đó”, tức là mình không chắc.
Nên câu này phải rạch ròi: số tầng nhà bên cạnh đang có là chuyện của thửa bên cạnh. Số tầng lô này được xây nằm trong giấy phép xây dựng và hồ sơ quy hoạch của chính thửa này. Người dựng cả bài toán dòng tiền trên số tầng nghe kể là người dễ hụt vốn giữa lúc đang xây.
Quanh lô đất này khu vực đang kiếm tiền bằng cách nào?
Bằng lưu trú cho khách du lịch, và đang có người bỏ tiền thật vào đó. Riêng khu Hòn Xện gần đây, mấy tháng đầu năm mình đếm được ít nhất 10 căn hộ đang xây từ móng lên để cho thuê.
Cảnh quanh lô thì đủ thứ kéo khách. Trước mặt là công viên và bãi tắm. Phía dưới là khu danh lam thắng cảnh Hòn Chồng. Bên này là núi Hòn Một, sau này có phố đi bộ quanh Hòn Một. Xa hơn là các resort và khu biệt thự, phía kia là tòa Mường Thanh. Cạnh bãi tắm mỗi sáng có chợ hải sản, ghe thuyền vào tấp nập, khách du lịch mua rất nhiều.
Khoảng cách thì gần: từ đây ra khu Hòn Xện vài trăm mét, còn xuống khu trung tâm phía Bắc chưa tới 3 phút.
Có hai cách đọc chuyện 10 căn hộ đang xây, và phải đọc cả hai. Mặt tốt là khu đã thành nếp, khách biết đường tìm tới, anh chị không phải người đầu tiên thử mô hình ở đây. Mặt kia là tới lúc mấy căn đó xong thì nguồn phòng cho thuê trong khu tăng lên, nên căn của mình phải hơn ở một điểm cụ thể nào đó. Nguồn khách quốc tế của Khánh Hòa đang tập trung vào rất ít thị trường, mình đã bóc con số ở bài 83% khách quốc tế chỉ từ ba nước — ai làm lưu trú thì nên đọc trước khi tính công suất phòng.
Giá 45 tỷ cho 226 m² thì một mét vuông bao nhiêu?
Khoảng 199 triệu đồng một mét vuông đất. Con số này mình lấy 45.000 triệu chia cho 226 m² — tức là phép chia từ hai số có trong video, không phải giá thị trường của khu. Giá khu thì phải đi khảo mấy lô đang bán quanh đó mới nói được.
Điểm đáng chú ý của phép chia này là mẫu số: 226 m² đã trừ hết phần quy hoạch. Nếu ai chia 45 tỷ cho diện tích trước khi trừ quy hoạch thì ra một đơn giá trông rẻ hơn nhưng không phản ánh phần đất thật sự xây được.
Và 45 tỷ mới là tiền mua đất. Người tính xây khách sạn hay căn hộ cho thuê còn phải cộng tiền xây, tiền hoàn thiện, nội thất từng phòng, chưa kể thuế, phí công chứng và phí sang tên của khâu mua. Mình liệt kê đủ nhóm chi phí nằm sau giá bán ở bài chi phí thật khi mua nhà đất.
Ba điều video không nói, nên mình không viết ra
Video cho biết chiều ngang, nở hậu, diện tích sau quy hoạch, loại đất, giá, và chuyện ranh mốc đã rõ ràng cùng đồng hồ nước đã có. Video không cho biết lô này sổ loại gì, có đang thế chấp không, và giấy phép xây dựng cho mấy tầng. Ba câu đó phải hỏi trực tiếp rồi tự đối chiếu giấy tờ, mình không suy ra hộ được.
Muốn ra xem tận nơi lô 226 m² đường Dương Hiến Quyền này?
Nhắn Zalo cho mình, mình gửi trước vị trí và thông tin thửa để anh chị tự tra quy hoạch, rồi hẹn giờ ra lô cùng nhau — đi luôn một vòng ra công viên trước mặt và xuống bãi tắm để tự đo khoảng cách.
Đi xem lô đất này thì đo và hỏi những gì trong tuần này?
Mang theo thước dây, điện thoại và một buổi sáng rảnh, làm đúng năm việc này:
- Hỏi tên đường ghi trong giấy tờ của thửa. Nghe câu trả lời là “Dương Hiến Quyền” thì đúng với điều mình nói trong video. Nghe câu trả lời khác thì dừng lại hỏi cho rõ trước khi đi tiếp.
- Xin bản trích lục và tra quy hoạch của đúng thửa này. Đối chiếu xem phần bị cắt cho việc mở đường là bao nhiêu mét, và 226 m² có đúng là phần còn lại hay không.
- Hỏi số tầng trong giấy phép xây dựng trước khi làm bất cứ phép tính nào về số phòng và tiền thuê. Đừng lấy tòa hơn 10 tầng bên cạnh làm căn cứ.
- Đo lại ngang và nở hậu ngay tại lô, so với 8,9 m và 9,3 m. Lệch thì hỏi ngay tại chỗ, đừng để về nhà mới thắc mắc.
- Đi bộ từ lô xuống bãi tắm và tự bấm đồng hồ, rồi quay lại một lần vào sáng sớm lúc chợ hải sản đang đông. Khu này bán được nhờ khách du lịch, nên phải thấy khách bằng mắt mình.
Làm xong năm việc đó rồi, nếu định đặt cọc thì soi trước mười dòng phải có trong giấy cọc ở bài giấy đặt cọc mười dòng phải có để không mất tiền.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao đất ở đô thị trên trục Phạm Văn Đồng Nha Trang lại hiếm?
Vì mặt đường Phạm Văn Đồng phần lớn là đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở đô thị. Đất thương mại dịch vụ bị bó công năng và thời hạn theo mục đích được giao, còn đất ở đô thị thì xây dựng thoải mái hơn. Nên hàng full đất ở đô thị trên trục này rất ít ra.
Lô 226 m² này giá bao nhiêu và nằm ở đâu?
45 tỷ đồng cho 226 m², ở mặt đường Dương Hiến Quyền, Bắc Nha Trang, Khánh Hòa. Chia ra khoảng 199 triệu đồng một mét vuông — con số này là phép chia từ hai số trong video, không phải giá thị trường của khu.
226 m² là diện tích trước hay sau khi trừ quy hoạch?
Sau khi trừ. Đường Dương Hiến Quyền sau này mở rộng sẽ cắt vào phần đất phía trước, và 226 m² là phần còn lại. Diện tích trước khi trừ quy hoạch thì hai nguồn của mình ghi lệch nhau nên mình không nêu ra ở đây — anh chị lấy con số đó từ bản trích lục thửa.
Lô này xây được mấy tầng?
Mình chưa trả lời được. Trong video mình nói chỉ giới xây dựng bây giờ khoảng bảy tầng, nhưng nói kèm chữ “đâu đó” nên đó không phải con số chắc. Hai tòa khách sạn bên cạnh cao 7 tầng và hơn 10 tầng là phép cấp cho thửa của họ, xây từ trước. Số tầng của lô này nằm trong giấy phép xây dựng và hồ sơ quy hoạch của chính thửa đó, phải tra mới biết.
Lô này cách biển bao xa?
Một bước ra tới biển, vì trước mặt là công viên và bãi tắm, không có gì che chắn. Từ đây ra khu Hòn Xện vài trăm mét, xuống khu trung tâm phía Bắc chưa tới 3 phút. Dù vậy anh chị nên tự đi bộ một lần và tự bấm đồng hồ.
Bài viết liên quan
- Mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc
- Chi phí thật khi mua nhà đất: ba nhóm sau giá bán
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
