110 triệu một mét vuông đất ở Vĩnh Hải là đắt hay rẻ?
Đất đường Củ Chi Vĩnh Hải Nha Trang đang được chào 110 triệu mỗi mét vuông đất — nghe rất cao, nhưng lô này nằm ở khu cho xây tới bảy tầng, nên con số đáng đem đi so sánh không phải giá mỗi mét đất mà là tiền đất chia trên mỗi mét vuông sàn xây được, rơi vào khoảng 17 triệu. Bài này đi qua đúng cách tính đó, bằng một lô 168,6 m² có thật trên đường Củ Chi, để anh chị áp lại cho lô mình đang xem.
Vì sao đất đường Củ Chi Vĩnh Hải Nha Trang nên tính giá theo mét vuông sàn
Vì thứ sinh ra tiền trên một lô đất làm căn hộ lưu trú không phải nền đất, mà là số mét vuông sàn xây được trên nền đó. Đất đường Củ Chi Vĩnh Hải Nha Trang đang được chào theo đơn giá trên mét vuông đất, nên phản xạ đầu tiên của ai cũng là lấy tổng giá chia cho diện tích đất rồi kết luận đắt hay rẻ. Cách đó chỉ đúng khi mua để cất giữ tài sản.
Mua để khai thác dòng tiền thì khác. Hai lô cùng chào 110 triệu mỗi mét đất, một lô chỉ được xây ba tầng, một lô được xây bảy tầng, là hai bài toán hoàn toàn khác nhau. Lô bảy tầng có gấp hơn hai lần số mét sàn để cho thuê, trong khi tiền đất bỏ ra là như nhau.
Phép tính gồm ba bước: lấy diện tích được phép xây trên mỗi sàn, nhân với số tầng được phép xây, ra tổng mét vuông sàn; rồi lấy tiền đất chia cho tổng đó. Con số cuối cùng mới là thứ đem so được giữa lô này với lô khác, và so được với giá bán hay giá thuê căn hộ đang chạy quanh khu.
Quanh lô đất trên đường Củ Chi khu Vĩnh Hải có những gì
Có chợ Vĩnh Hải cách vài chục mét, biển cách khoảng 500 m, và một mặt đường rộng 14 m đỗ được xe. Lô nằm ở số 95 đường Củ Chi, khu Vĩnh Hải, Bắc Nha Trang, Khánh Hòa. Đầu đường phía Phạm Văn Đồng là hướng đổ ra biển, đi bộ từ lô ra tới biển chỉ mất vài phút.
Đứng ngay trước lô là nhìn thấy chợ Vĩnh Hải. Đây là một trong những chợ nổi tiếng nhất Nha Trang về hải sản tươi sống, và cũng thuộc nhóm rẻ nhất nhì thành phố. Với khách lưu trú, điều đó quan trọng hơn vẻ ngoài của nó: khách phương xa xuống Nha Trang cần ba thứ theo đúng thứ tự — chỗ ở, chỗ ăn uống, rồi chỗ chạm được vào đời sống bản địa. Ở gần chợ, gần biển, gần dân địa phương thì có đủ cả ba, và khách thích tự đi chợ nấu ăn cũng chọn được chỗ này.
Xung quanh đã có sẵn một lớp dịch vụ: nhiều khách sạn và cơ sở lưu trú, một chung cư Vĩnh Hải mới đang trong giai đoạn xây thô cách lô vài chục đến vài trăm mét, quán cà phê ngay đối diện, hàng ăn sáng và tạp hóa bên kia đường, quán nhậu về tối, trường mầm non sát bên. Đường Củ Chi cũng kết nối thuận tiện tới các trường đại học, nên ngoài khách du lịch còn có nhóm thuê dài hạn là sinh viên và gia đình gửi con đi học.
Đường rộng 14 m và đỗ được xe đổi điều gì
Đổi chỗ khách xuống hành lý. Mặt đường 14 m cho xe né nhau thoải mái, và đoạn này không cấm dừng cũng không cấm đỗ. Một con đường mà xe không dừng được thì mất luôn lợi thế kinh doanh của cả tuyến lẫn của từng căn trên tuyến đó — khách kéo va li không có chỗ tấp vào, taxi không dừng được trước cửa. Điều đầu tiên khách nhìn khi tới nơi là mặt đường và khung cảnh xung quanh, nên khoản tiện lợi này phải nằm trong bài toán ngay từ lúc chọn lô, không phải chuyện xử lý sau.
Lô ngang 5,2 m dài 36 m làm được mấy phòng mỗi sàn
Tối đa bốn phòng mỗi sàn, gấp đôi một lô cùng chiều ngang nhưng chỉ dài 20 m. Lô này ngang 5,2 m, dài 36 m, tổng 168,6 m². Nói thẳng trước: 5,2 m là dưới mức nhiều khách đặt ra, vì phần lớn người mua để xây căn hộ đều yêu cầu ngang từ 6 m trở lên. Mình thừa nhận lô này không đạt kỳ vọng đó.
Nhưng đặt cạnh mặt bằng chung của Nha Trang thì bức tranh nhẹ đi. Đa số sản phẩm trong thành phố có chiều ngang trung bình khoảng 4 m; chạm được 5 m đã là dễ chịu. Và chỗ bù lại của lô này nằm ở chiều dài.
Cùng chiều ngang 5 m, một lô dài 20 m chỉ bố trí được tối đa hai phòng cho thuê trên mỗi sàn. Lô dài 36 m bố trí được tối đa bốn phòng trên mỗi sàn. Chiều ngang không đổi, nhưng số phòng mỗi sàn gấp đôi, nghĩa là hiệu suất khai thác trên cùng một mảnh đất cũng gấp đôi.
Điều cần nhớ khi đọc kích thước lô
Chiều ngang quyết định mặt tiền và cảm giác nhìn từ ngoài vào. Chiều dài mới quyết định số phòng bố trí được trên mỗi sàn. Loại một lô chỉ vì thiếu vài chục phân chiều ngang, trong khi chiều dài của nó gấp rưỡi chỗ khác, là bỏ qua đúng phần sinh ra tiền.
Lô 168,6 m² xây bảy tầng thì tiền đất rơi vào bao nhiêu mỗi mét sàn
Khoảng 17 triệu đồng mỗi mét vuông sàn, và đó mới chỉ là phần tiền đất. Mình có tra lại chỉ tiêu xây dựng ở khu này và thấy lô được phép xây bảy tầng — anh chị vẫn nên tự tra lại một lần cho chắc trước khi tính tiếp, vì cả bài toán treo vào đúng con số này.
Tính thô thì như sau. Lấy diện tích xây dựng khoảng 150 m² mỗi sàn, nhân với bảy tầng, ra hơn 1.000 m² sàn. Giá chào là 110 triệu mỗi mét vuông đất, lô 168,6 m², tương đương 18 tỷ 500 cho lô đất 168,6 m² mặt tiền đường Củ Chi. Lấy 18 tỷ 500 chia cho hơn 1.000 m² sàn, ra khoảng 17 triệu mỗi mét vuông sàn.
Đọc kỹ chỗ này kẻo tính thiếu
Con số 17 triệu mỗi mét sàn là tiền đất phân bổ trên tổng diện tích sàn, chưa cộng chi phí xây dựng. Xây bảy tầng trên lô này ước chừng 12 đến 13 tỷ nữa. Muốn ra giá thành thật của mỗi mét sàn thì phải cộng cả hai khoản rồi mới chia — và đó mới là con số đem so với giá bán hoặc giá thuê căn hộ đang chạy quanh khu.
Tất cả những con số trên đều là ước tính thô để hình dung phương pháp, chưa gồm thuế phí sang tên, lãi vay trong thời gian xây, và phần doanh thu mất đi của những tháng còn đang thi công. Khi áp vào lô của mình, anh chị thay bằng số thật của mình — báo giá nhà thầu thật, lãi suất thật, tiến độ thật.
Giá phòng cao điểm ở khu Vĩnh Hải bao nhiêu và cao điểm kéo dài mấy tháng
Cao điểm ở khu này rơi vào khoảng 700.000 đến 900.000 đồng một đêm mỗi phòng, và mùa cao điểm kéo dài từ tháng 5 đến hết tháng 9. Đây là mức mình quan sát được quanh khu Vĩnh Hải, không phải bảng giá công bố của cơ sở nào, nên anh chị hãy dùng nó như một mốc để đi hỏi tiếp chứ đừng lấy làm căn cứ tính toán cuối cùng.
Vào mấy tháng đó, nhu cầu phòng ở Nha Trang tăng vọt trong khi số phòng có sẵn không tăng kịp, cung ít hơn cầu nên giá thuê lên mức cao nhất năm. Đây không phải chuyện để chê hay phê phán — thành phố du lịch nào cũng vậy, và khi anh chị đứng ở phía kinh doanh thì đó chính là mùa của mình.
Chỗ đáng lưu ý nằm ở vế còn lại: ngoài quãng tháng 5 đến tháng 9, thị trường lưu trú vào thấp điểm và giá phòng xuống. Một năm chỉ có chừng ấy tháng bán được giá cao, nên chậm khai thác trọn một mùa hè là mất đúng phần doanh thu tốt nhất của năm đó, không có mùa nào bù lại được. Cũng vì vậy mà phòng mới, nội thất mới giữ được giá tốt hơn hẳn phòng đã qua vài năm sử dụng và bắt đầu xuống cấp.
Mình không đưa ra con số doanh thu tháng hay mức sinh lời nào ở đây, vì nó phụ thuộc vào số phòng thực xây, công suất lấp đầy thật và cách vận hành của từng người. Bài toán dòng tiền phải tính bằng số của chính anh chị.
Cần kiểm lại những gì trước khi xuống tiền
Có bốn việc làm được ngay trong tuần này, trước cả khi bàn tới giá.
Một, xem sổ gốc và bản vẽ thửa. Video quay tại chỗ không nói gì về sổ, loại đất hay thời hạn sử dụng, nên mình chưa xem và bài này không kết luận gì về pháp lý. Ngoài ra, chiều ngang 5,2 m nhân chiều dài 36 m không ra đúng 168,6 m², nên hình thửa không phải là một hình chữ nhật đều — chỉ bản vẽ trong sổ mới cho biết chỗ nào nở ra, chỗ nào thóp lại, và phần nở hay thóp đó rơi vào đâu trên chiều dài. Trên lô hiện còn công trình cũ mặt tiền cửa cuốn, nên nhớ hỏi thêm chủ về phần tháo dỡ trước khi tính chi phí xây mới.
Hai, tự tra lại chỉ tiêu xây dựng. Số tầng được phép xây là biến quyết định toàn bộ phép tính mét sàn ở trên. Cách tra một thửa cụ thể có trong bài cách tra quy hoạch một thửa đất.
Ba, tính lại giá thành mỗi mét sàn bằng số thật. Cộng tiền đất, chi phí xây, thuế phí và chi phí vốn, rồi mới chia cho tổng mét sàn. Nếu định dùng vốn vay thì đọc thêm áp lực dòng tiền khi đầu tư bất động sản bằng vốn vay trước khi chốt tỷ lệ vay.
Bốn, đi bộ thử quanh lô cả ban ngày lẫn buổi tối. Đếm xem thực tế có bao nhiêu chỗ đỗ xe trước nhà, quán xá buổi tối ồn tới mức nào, và đường ra biển 500 m ấy đi bộ thật thì mất mấy phút. Nguồn khách của khu này phần lớn là khách du lịch, nên cũng nên xem qua cơ cấu khách quốc tế đến du lịch Khánh Hòa để biết mình đang phục vụ nhóm nào.
Muốn xem bảng tính mét sàn của riêng lô anh chị đang nhắm?
Nhắn cho mình diện tích, chiều ngang, chiều dài và số tầng được phép xây, mình dựng lại đúng bảng tính trong bài này cho lô đó rồi gửi riêng để anh chị tự đối chiếu.
Câu hỏi thường gặp
Đất đường Củ Chi Vĩnh Hải Nha Trang giá bao nhiêu một mét vuông?
Lô đang nói tới trong bài được chào 110 triệu đồng mỗi mét vuông đất. Lô rộng 168,6 m², tương đương 18 tỷ 500 theo tin đang đăng trên trang. Giá này là giá chủ gửi bán tại thời điểm quay video, anh chị nên hỏi lại để có mức mới nhất.
Lô này cách biển bao xa?
Khoảng 500 m, đi bộ mất vài phút theo hướng đầu đường Củ Chi phía Phạm Văn Đồng. Chợ Vĩnh Hải còn gần hơn, chỉ vài chục mét và đứng trước lô là nhìn thấy. Đây là khoảng cách ước lượng khi đi bộ, không phải số đo.
Ngang 5,2 m có xây căn hộ cho thuê được không?
Được. 5,2 m thấp hơn mức 6 m nhiều người mua đặt ra, nhưng cao hơn mức trung bình khoảng 4 m của phần lớn sản phẩm trong Nha Trang. Số phòng bố trí được trên mỗi sàn phụ thuộc chiều dài nhiều hơn chiều ngang: dài 20 m thì tối đa hai phòng mỗi sàn, còn dài 36 m như lô này thì tối đa bốn phòng.
Con số 17 triệu mỗi mét vuông sàn đã gồm tiền xây chưa?
Chưa. Đó là tiền đất chia trên tổng diện tích sàn xây được, tức 18 tỷ 500 chia cho hơn 1.000 m² sàn. Chi phí xây bảy tầng ước chừng 12 đến 13 tỷ nữa và phải cộng vào mới ra giá thành thật của mỗi mét sàn.
Pháp lý lô đất này thế nào?
Bài này không kết luận gì về pháp lý, vì buổi quay tại chỗ không đề cập sổ, loại đất hay thời hạn sử dụng và mình chưa xem hồ sơ. Trước khi đặt cọc, anh chị yêu cầu xem sổ gốc cùng bản vẽ thửa, đối chiếu diện tích và hình thửa ngoài thực địa.
Bài viết liên quan
- Lô 168,6 m² mặt tiền đường Củ Chi Nha Trang, ngang 5,2 m, sát biển
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Áp lực dòng tiền khi đầu tư bất động sản bằng vốn vay
- Du lịch Khánh Hòa: 83% khách quốc tế chỉ từ ba nước
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
