“Đất vườn giá mềm, mai mốt lên thổ là lời” là câu bán hàng phổ biến nhất ở vùng ven.
Câu đó không sai hoàn toàn, nhưng nó bỏ qua phần quan trọng nhất: việc lên thổ cư không do người bán quyết, cũng không do người mua quyết. Bài này em chỉ bốn thứ quyết định chuyện đó, và hỏi ở đâu cho ra câu trả lời thật.
Đất nông nghiệp lên thổ cư ở Khánh Hòa là thủ tục gì
Cái mà người ta quen gọi là “lên thổ” chính là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Muốn chuyển thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, và phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Chữ quan trọng nhất trong câu trên là “được cho phép”. Không phải cứ có tiền nộp là chuyển được. Việc cho phép hay không căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương, chứ không căn cứ vào nhu cầu của người đang giữ đất.
Đây là chỗ khác biệt giữa một thửa đất vườn đáng mua và một thửa đất vườn chỉ để trồng cây: hai thửa nhìn giống hệt nhau ngoài thực địa, nhưng nằm ở hai vị trí khác nhau trên bản đồ quy hoạch.
Bốn thứ quyết định thửa đất có lên thổ được hay không
1. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại vị trí đó
Thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở, và việc chuyển mục đích phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Đây là điều kiện lớn nhất, và cũng là điều kiện anh chị tra được trước khi mua. Cách tra em viết trong bài cách tra quy hoạch một thửa đất.
2. Hạn mức được chuyển
Một thửa vườn rộng không có nghĩa là chuyển được toàn bộ sang đất ở. Phần được chuyển thường bị giới hạn theo hạn mức do địa phương quy định. Rất nhiều người mua ba bốn trăm mét vườn với hình dung sẽ có ba bốn trăm mét thổ.
3. Điều kiện của chính thửa đất
Diện tích và kích thước thửa, đường vào, hiện trạng sử dụng. Chuyện đường vào thì em đã viết riêng trong bài đường vào thửa đất, và nó liên quan trực tiếp tới chuyện sau này có xây được nhà hay không.
4. Tình trạng pháp lý của thửa
Đang tranh chấp, đang thế chấp, đang bị hạn chế giao dịch, hoặc nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi thì mọi tính toán phía sau đều dừng lại.
Hỏi ở đâu cho ra câu trả lời thật
Hỏi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương có thửa đất, về đúng số thửa và số tờ bản đồ của thửa đó. Đừng hỏi chung chung kiểu “khu này lên thổ được không”, vì hai thửa cạnh nhau vẫn có thể khác nhau.
Bốn câu hỏi, kèm số thửa và số tờ bản đồ
Thửa này có nằm trong khu vực được quy hoạch đất ở không · Việc chuyển mục đích có phù hợp kế hoạch sử dụng đất đang áp dụng không · Nếu được thì chuyển tối đa bao nhiêu mét vuông · Thửa có vướng thông báo thu hồi hay hạn chế nào không. Xin trả lời bằng văn bản nếu có thể.
Tiền chuyển mục đích là khoản làm vỡ kế hoạch nhiều nhất
Em cố tình không ghi mức thu nào trong bài. Khoản phải nộp khi chuyển mục đích được tính theo quy định và dựa trên bảng giá đất của địa phương, mà bảng giá thì thay đổi theo thời gian, còn bài blog nằm đây nhiều năm.
Điều anh chị cần nhớ là khoản đó thường lớn, và chỉ biết con số chính xác khi có thông báo của cơ quan thuế cho chính hồ sơ của mình. Tính tiền mua đất mà quên tính khoản này là cách nhanh nhất để mua xong rồi kẹt, không đủ tiền chuyển, cũng không bán lại được vì người sau cũng tính đúng bài toán đó.
Các khoản phải tính ngoài giá bán em liệt kê đủ trong bài chi phí thật khi mua nhà đất.
Ba câu người bán hay nói và cách kiểm lại
- “Khu này ai cũng lên thổ được hết.” Kiểm bằng cách hỏi đúng số thửa của thửa mình đang xem, tại cơ quan quản lý đất đai. Việc hàng xóm đã chuyển được năm ngoái không bảo đảm cho thửa này năm nay.
- “Chỉ cần đóng tiền là xong.” Kiểm bằng câu hỏi về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tiền là bước cuối, không phải bước đầu.
- “Em quen người làm nhanh lắm.” Câu này không kiểm được, và cũng không nên đặt tiền vào một câu không kiểm được. Điều kiện được phép chuyển không phụ thuộc vào quen biết.
Nếu vẫn mua đất vườn thì mua thế nào cho đỡ rủi ro
- Trả giá theo hiện trạng đất nông nghiệp, không trả theo giá kỳ vọng sau khi lên thổ. Phần chênh lệch đó là phần rủi ro, và nó thuộc về người chịu rủi ro.
- Đi tra trước khi đặt cọc, không tra sau.
- Ghi vào giấy cọc điều khoản hoàn cọc nếu kết quả tra cứu cho thấy thửa không thuộc khu vực được chuyển mục đích. Đây đúng là loại tình huống không phải lỗi bên nào mà em đã nói trong bài giấy đặt cọc.
- Tính sẵn phương án ở lại với hiện trạng. Nếu không chuyển được mục đích, thửa đất này còn giá trị gì với anh chị không. Trả lời được câu đó thì mua mới yên tâm.
Một lời thật lòng về đất vườn vùng ven Nha Trang
Đất vườn quanh Nha Trang có cái hay của nó: giá vào thấp hơn, diện tích rộng hơn, và có những khu hạ tầng đang được đầu tư thật. Em không nói đừng mua.
Em chỉ nói một chuyện: đừng trả tiền hôm nay cho một quyết định mà người khác sẽ ra vào một ngày chưa biết. Mua theo hiện trạng, tra trước khi cọc, và tính sẵn trường hợp xấu. Làm ba việc đó rồi thì lên thổ được là phần thưởng, không lên được cũng không vỡ kế hoạch.
Anh chị đang xem một thửa vườn ở vùng ven Nha Trang mà chưa biết bắt đầu tra từ đâu, gửi em số thửa và số tờ bản đồ. Em chỉ chỗ tra, còn câu trả lời chính thức phải lấy từ cơ quan quản lý đất đai.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp lên thổ cư cần điều kiện gì?
Việc chuyển mục đích phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, căn cứ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại vị trí đó, kèm điều kiện về thửa đất và tình trạng pháp lý của thửa. Nộp tiền là bước sau khi được cho phép, không phải điều kiện để được cho phép.
Lên thổ cư hết bao nhiêu tiền?
Khoản phải nộp tính theo quy định và dựa trên bảng giá đất của địa phương, nên con số chính xác chỉ có khi cơ quan thuế ra thông báo cho chính hồ sơ của anh chị. Đây thường là khoản lớn, phải tính vào kế hoạch tài chính ngay từ trước khi mua.
Mua đất vườn chờ lên thổ có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là thửa đất không nằm trong khu vực được chuyển mục đích, nên mãi không lên thổ được. Kèm theo đó là rủi ro chỉ chuyển được một phần theo hạn mức, rủi ro kẹt tiền vì khoản nộp lớn hơn dự tính, và rủi ro khó bán lại vì người mua sau cũng tính đúng bài toán đó.
Đất vườn cạnh nhà hàng xóm đã lên thổ thì mình có lên được không?
Không suy ra được. Việc chuyển mục đích xét theo từng thửa, theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất áp dụng tại thời điểm xét. Hai thửa cạnh nhau vẫn có thể khác nhau, và điều kiện năm nay có thể khác năm ngoái. Phải hỏi đúng số thửa và số tờ bản đồ của thửa mình đang xem.
Lên thổ cư mất bao lâu?
Không có con số chung, vì còn phụ thuộc hồ sơ có đủ điều kiện hay không và tiến trình xử lý của cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ đáng tin là phiếu hẹn khi nộp hồ sơ. Đừng lập kế hoạch tài chính dựa trên một mốc thời gian do người bán ước chừng.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em ở địa bàn Khánh Hòa, không phải tư vấn pháp lý và không phải hướng dẫn thủ tục hành chính chính thức. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, hạn mức và nghĩa vụ tài chính do quy định hiện hành và địa phương quyết định, áp dụng theo từng thửa đất cụ thể.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn đầu tư hay tư vấn pháp lý.
