Thấy một lô đất rao “chủ cắt bán, mua nửa cũng được” thì phải kiểm những gì trước khi đặt cọc?
Mua đất cắt lẻ ở Vĩnh Phương Nha Trang thì thứ phải kiểm trước hết là lô sau khi cắt còn ngang bao nhiêu mét, việc tách thửa đã xong hay mới đang làm, và vạch sơn ngoài đất có đúng là ranh trên giấy tờ hay không. Bài này mình lấy đúng một lô 200 m² full thổ cư ở Thôn 14, xã Vĩnh Phương, Nha Trang, Khánh Hòa — lô chủ đang cắt đôi thành hai phần ngang 5 m — để chỉ ra ba chỗ đó nằm ở đâu và tự tra bằng cách nào.
Mua đất cắt lẻ ở Vĩnh Phương Nha Trang thì chiều ngang còn lại bao nhiêu?
Đó là con số phải hỏi đầu tiên, vì cắt lẻ là cắt vào chiều ngang chứ không cắt vào chiều sâu. Lô mình đứng trong video nguyên miếng là 200 m², ngang 10 m và sâu 20 m. Chủ cắt bán thì mỗi phần còn ngang 5 m, chiều sâu vẫn giữ 20 m.
Hai con số đó dựng ra hai thứ khác hẳn nhau. Ngang 10 m thì mình làm một căn nhà rồi chừa hẳn một bên làm vườn, hoặc chừa chỗ đậu ô tô ngay trong khuôn viên mà vẫn thoải mái. Ngang 5 m thì trừ hai bên tường với cầu thang là gần hết, phần còn lại chỉ đủ một căn nhà ống bình thường.
Ở khu dân cư Vĩnh Phương này, ngang 10 m là chiều ngang hiếm. Căn nhà dân ngay trước mặt lô chỉ ngang khoảng 6 m, và đó là cỡ phổ biến quanh đây. Cho nên nếu ai mua để xây một căn nhà vườn đúng nghĩa thì phần đáng tiền nhất của lô này chính là cái 10 m đó — cắt đôi ra là mất luôn thứ làm nó hiếm.
Cắt lẻ rồi thì mỗi phần có sổ riêng chưa?
Chưa chắc, và đây là chỗ dễ hiểu nhầm nhất. Với lô này, cả 200 m² đã là đất ở đô thị — full thổ cư — nhưng riêng việc cắt ra hai phần ngang 5 m thì trong video mình nói rõ là chủ đang lên thổ để cắt. Tức là thủ tục còn đang chạy, chưa xong.
“Đất đã full thổ cư” và “thửa đã tách xong, mỗi phần một sổ” là hai chuyện khác nhau. Cái đầu nói về mục đích sử dụng đất. Cái sau nói về việc thửa đất đã được chia trên hồ sơ địa chính hay chưa. Người mua nửa lô mà chỉ nghe câu đầu rồi đặt cọc là đang cọc cho một thửa chưa tồn tại trên giấy tờ.
Nên câu phải hỏi thẳng chủ đất là: hồ sơ tách thửa nộp chưa, nộp ở đâu, đang ở bước nào, và dự kiến ra sổ khi nào. Rồi tự soi lại trên giấy tờ gốc chứ đừng nghe kể. Bảy dòng cần đọc khi cầm sổ trên tay mình để riêng ở bài bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc.
“Full thổ cư” không có nghĩa là “đã tách xong thửa”
Hai câu này hay bị nói liền nhau nên nghe như một. Đất full thổ cư là nói về mục đích sử dụng ghi trên sổ. Tách thửa là một thủ tục riêng, có hồ sơ riêng, có thời gian riêng. Mua phần cắt lẻ thì tiến độ tách thửa mới là thứ quyết định bao giờ mình cầm được sổ đứng tên mình.
Vạch sơn đỏ ngoài đất có phải là ranh không?
Nó là dấu đo đạc, không phải là ranh pháp lý. Trong video mình có chỉ chỗ chủ vừa cho đo và đánh dấu đỏ để định vị chỗ cắt: 5 m từ mép này tới mép kia, rồi 5 m tiếp theo tới hàng rào bên cạnh. Dấu đó hữu ích để hình dung tại chỗ, nhưng nó là dấu của người đi đo, không phải toạ độ trên hồ sơ.
Thứ quyết định ranh là bản trích đo địa chính của thửa. Chừng nào chưa đối chiếu được vạch sơn với bản trích đo đó thì chiều ngang 5 m vẫn là con số nghe kể. Đây cũng là chỗ mà một mét chênh lệch đổi được cả trăm triệu, nên không có lý do gì để bỏ qua.
Tiện thể, lối đi vào cũng phải soi cùng lúc. Lô này nằm trong hẻm của đường Nguyễn Xiển, chưa ra tới Quốc lộ, và đường trước đất hiện trạng là đường ô tô vào tận nơi. Nhưng “hiện trạng có đường” và “trên giấy tờ có quyền đi” là hai việc — mình đã viết riêng ở bài đường vào thửa đất, có đường chưa chắc có quyền đi. Khi cắt một lô thành hai, phần phía trong càng phải làm rõ chuyện này.
Và phần quy hoạch thì tự tra, đừng lấy lời mình làm căn cứ
Mình mô tả lô đất theo những gì nhìn thấy tại thực địa. Còn chỉ giới, lộ giới, thửa có dính quy hoạch gì không thì nằm trong hồ sơ quy hoạch của đúng thửa đó. Bốn nơi tra được mình liệt kê ở bài cách tra quy hoạch một thửa đất. Riêng với đường Nguyễn Xiển, con đường này đã có chuyện mở rộng và tác động tới các thửa bên cạnh nó — mình bóc kỹ ở bài mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết. Lô trong video nằm trong hẻm chứ không nằm mặt đường, nhưng ai mua quanh trục này thì nên đọc trước.
Cắt lẻ để làm gì thì hợp, để làm gì thì hỏng?
Hợp khi mục đích của mình vốn chỉ cần một căn nhà ống, hoặc khi chưa đủ lực ôm nguyên miếng. Đó đúng là lý do chủ cắt bán, và mình nói thẳng câu này trong video: ai không đủ lực thì mua riêng từng lô cũng được.
Hỏng khi mục đích của mình cần bề ngang. Một dãy nhà trọ, một căn nhà vườn có chỗ đậu ô tô trong khuôn viên, hay một mặt bằng cần lối xe chạy vào — mấy thứ đó đều ăn vào chiều ngang. Quanh lô có cụm trường đại học và cao đẳng cách khoảng 1 cây số gồm Trường Đại học Khánh Hòa, Trường Cao đẳng Y tế và Trường Cao đẳng Du lịch, nên hướng làm phòng trọ cho sinh viên là hướng có thật. Nhưng hướng đó cần nguyên 10 m, không phải 5 m.
Nói cách khác: quyết định cắt hay không cắt phải xuất phát từ việc mình định xây gì, chứ không xuất phát từ số tiền đang có. Nếu số tiền đang có chỉ đủ nửa lô mà thứ mình cần lại là nguyên lô, thì câu trả lời đúng là chờ thêm hoặc tìm lô khác, không phải mua nửa rồi tính sau.
Bắt đầu từ công trình định xây, đừng bắt đầu từ số tiền đang có
Vẽ thử mặt bằng công trình mình muốn lên đúng chiều ngang sau khi cắt. Nếu bản vẽ đó không ra, thì lô cắt lẻ không phải món rẻ hơn — nó là món khác hẳn. Rẻ hơn một nửa mà không làm được việc mình cần thì vẫn là tiền bỏ sai chỗ.
Còn giá và chuyện vay thì tính từ đâu?
Từ đơn giá trên mét vuông, vì đó là con số duy nhất so sánh được giữa nguyên lô và lô cắt lẻ. Lô trong video giá 3 tỷ 6 cho 200 m², cắt lẻ thì 1 tỷ 8 mỗi phần — chia ra đều khoảng 18 triệu một mét vuông đất. Cắt lẻ ở đây không bị tính thêm giá, đó là điều đáng ghi nhận, vì không phải chỗ nào cũng vậy.
Về vốn vay, trong video mình có nói ngân hàng định giá lô này cho vay được 70%. Con số đó là định giá cho lô đang có, còn sau khi tách thửa thì ngân hàng định giá lại trên thửa mới — không mặc nhiên giữ nguyên tỷ lệ. Ai tính dùng đòn bẩy thì hỏi rõ ngân hàng ngay từ đầu, và nhớ rằng tiền đất mới là một phần: phí công chứng, thuế, phí sang tên và tiền xây đều nằm ngoài con số 1 tỷ 8. Mình liệt kê đủ các nhóm đó ở bài chi phí thật khi mua nhà đất.
Những gì video không nói, nên mình không viết ra
Video cho biết diện tích, kích thước, loại đất, giá nguyên lô và giá cắt lẻ, tỷ lệ ngân hàng cho vay, khoảng cách ra biển khoảng 3 cây số và ra Bến xe phía Bắc khoảng 7 đến 8 phút. Video không cho biết lô này sổ loại gì, có đang thế chấp không, hồ sơ tách thửa đang ở bước nào, và thửa có dính quy hoạch gì không. Bốn câu đó phải hỏi chủ rồi tự đối chiếu giấy tờ, mình không suy ra hộ được.
Muốn ra tận đất coi vạch mốc và lối vào?
Nhắn Zalo hoặc gọi, mình hẹn lịch dẫn đi xem tận nơi, cầm giấy tờ đối chiếu tại chỗ và lọc thêm hàng cùng tầm tiền ở Nha Trang.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất cắt lẻ ở Vĩnh Phương Nha Trang cần kiểm gì trước tiên?
Kiểm chiều ngang còn lại sau khi cắt, tiến độ hồ sơ tách thửa, và ranh thật trên bản trích đo địa chính. Ba thứ đó quyết định mình xây được gì, bao giờ có sổ đứng tên mình, và mình mua đúng bao nhiêu mét.
Đất full thổ cư thì có tách thửa được ngay không?
Không mặc nhiên. Full thổ cư là nói về mục đích sử dụng đất ghi trên sổ, còn tách thửa là một thủ tục riêng có hồ sơ và thời gian riêng. Lô trong video đã là đất ở đô thị nhưng phần cắt đôi thì chủ đang làm thủ tục, chưa xong.
Lô ngang 5 m thì xây được nhà không?
Xây được một căn nhà ống bình thường. Nhưng trừ hai bên tường và cầu thang thì gần như không còn chỗ chừa sân, chừa vườn hay đậu ô tô trong khuôn viên. Ai cần mấy thứ đó thì phải giữ nguyên chiều ngang 10 m.
Vạch sơn đỏ chủ đánh ngoài đất có giá trị pháp lý không?
Không. Đó là dấu của người đi đo, dùng để hình dung tại chỗ. Ranh pháp lý nằm ở bản trích đo địa chính của thửa, phải đối chiếu hai thứ với nhau rồi mới tin con số.
Mua nửa lô thì vay ngân hàng có được 70% như nguyên lô không?
Không chắc. Con số 70% trong video là định giá cho lô đang có. Sau khi tách thửa, ngân hàng định giá lại trên thửa mới, nên phải hỏi lại ngân hàng chứ đừng lấy tỷ lệ cũ mà tính.
Bài viết liên quan
- Bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc
- Đường vào thửa đất, có đường chưa chắc có quyền đi
- Cách tra quy hoạch một thửa đất, bốn nơi tra được
- Mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Thông số và giá lấy theo lời chủ đất tại thời điểm quay video, anh chị vui lòng kiểm tra lại giấy tờ gốc trước khi đặt cọc.
