Cạnh lô đất là một dự án xây dở bỏ hoang gần chục năm — vậy có nên xuống tiền?
Đất cạnh dự án bỏ hoang ở khu Hòn Xện, Vĩnh Hòa, Nha Trang vẫn mua được, nhưng phải mua bằng những gì khu đó đang có thật: dân cư, đường, khách du lịch, dòng tiền cho thuê. Không mua bằng kỳ vọng ngày dự án kia hoàn thành. Bài này đi qua bảy câu hỏi mình gặp nhiều nhất khi dẫn khách ra khu này, lấy đúng những gì quay được trong buổi khảo sát một lô 80m² trên đường Vũ Hữu.
Dự án bỏ hoang ở khu đô thị Vĩnh Hòa làm khu này chậm lại thế nào?
Hai tòa căn hộ ven biển trong khu đô thị Vĩnh Hòa xây rồi dừng, tới nay đã gần chục năm chưa hoàn thành — và đó là lý do cả khu đô thị Vĩnh Hòa lẫn khu dân cư Đường Đệ phía bên kia tới giờ vẫn chưa lấp đầy dân, chưa gọi là sôi động.
Lý do phía sau chủ đầu tư thì báo chí đã nói rộng, mình không bàn thêm ở đây. Điều người mua đất cần rút ra chỉ có một: khu còn thưa dân là khu còn chỗ cho người tới sau, nhưng cũng là khu mà tiện ích tới chậm. Hai mặt đó đi chung với nhau, không tách ra được.
Vị trí thì đúng là tiếc. Ngay cạnh biển, buổi chiều gió lùa thông thoáng, mát mẻ cực kỳ, phía ngoài là khu biệt thự. Nếu một ngày dự án đó hoàn thành thì mặt bằng giá quanh đây sẽ khác hẳn. Nhưng chữ “nếu” đó chưa có mốc thời gian, nên nó không được phép nằm trong giá mình trả hôm nay.
Dự án chưa xong thì khách du lịch có tới khu này không?
Có, và đông. Ngay trước mặt hai tòa nhà xây dở là bãi cát vàng nước trong vắt, cùng một dãy nhà hàng và khu resort ven biển. Buổi sáng mình quay, xe đoàn, xe tour và xe gia đình của khách nội địa đậu kín — không chỉ khách nước ngoài.
Thứ nói lên nhu cầu rõ hơn cả nhà hàng là việc người ta bỏ tiền xây gì. Trong năm vừa qua, riêng khu này đã mọc lên hơn 20 căn hộ và homestay phục vụ du khách lưu trú. Không ai xây hơn 20 cái để trống.
Vì sao giá đất khu Hòn Xện vẫn lập mức mới dù dự án kia đứng im?
Vì giá ở đây đi theo nhu cầu người mua, không đi theo tiến độ một dự án. Năm vừa rồi khu dân cư Đường Đệ — tức khu Hòn Xện — được nhiều nhà đầu tư trong nước và khách từ nước ngoài về tìm mua, và họ thiết lập một mức giá mới cho cả khu.
Mình nói thẳng một điều hay bị nói ngược: chuyện giá lên không phải cái cớ để than không mua được nhà, không mua được đất. Nhu cầu tăng mà nguồn cung ít thì giá phải lên, đó là chuyện tất yếu của thị trường. Việc của người mua là chọn đúng khu mình hiểu, chứ không phải chờ giá quay đầu.
Núi Cô Tiên mới là đề xuất, chưa phải tiến độ
Phía sau khu này là núi Cô Tiên, nơi đã có một dự án hỗn hợp được đề xuất. Xin nhấn mạnh: mới chỉ là đề xuất. Khả năng triển khai theo mình là cao, nhưng đề xuất không phải giấy phép và cũng không phải ngày khởi công. Đừng trả giá hôm nay cho một thứ chưa có mốc thời gian.
Đất khu tái định cư Hòn Xện khác đất chỗ khác ở điểm nào?
Khác ở hình thửa và ở sự rõ ràng của ranh mốc. Khu Hòn Xện trước đây là khu tái định cư, nền được chia vuông vức và bằng phẳng, nên lô nào cũng dễ dựng nhà hơn những thửa đất cắt ra từ vườn. Lô mình đi xem đã có ranh mốc cắm sẵn ngoài thực địa, bờ rào bờ tường đã dựng theo đúng ranh đó.
Trong video mình cũng nói đất khu này không còn dính quy hoạch. Dù vậy, đây là chỗ không nên tin lời ai, kể cả lời mình. Trước khi đặt cọc, hãy tự tra quy hoạch thửa đất ở bốn nơi tra được, và gọi địa chính phường hoặc một đơn vị đo đạc ra xác định lại ranh mốc. Chi phí vài trăm nghìn, đổi lại là sự chắc chắn về đúng phần đất mình trả tiền — chuyện diện tích thực tế lệch so với sổ đỏ không hiếm.
Cái được lớn nhất của một lô vuông vức, ranh rõ, không vướng quy hoạch gọn trong một chữ: an toàn. Mà an toàn thì ở mới yên ổn, kinh doanh mới yên ổn, làm việc mới yên ổn.
Hố ga và trụ điện cạnh lô đất có ảnh hưởng gì?
Ảnh hưởng hay không tùy nó nằm trên lô nào, và đây là chỗ rất dễ nhìn lầm khi đứng ngoài đường. Ở lô 80m² mình đi xem, cái hố ga nằm bên lô kế cạnh chứ không nằm trên phần đất này; trụ điện thì nằm ở mép giữa hai nhà. Nghĩa là phần đất xây được không bị cắt mất góc nào.
Nhưng cách biết điều đó không phải nghe người bán nói, mà là đứng ngay cọc mốc rồi nhìn dọc theo ranh. Hố ga, trụ điện, cột đèn và cả đường dây trên đầu đều là thứ người xem đất hay bỏ qua rồi phát hiện sau khi đã cọc. Nhớ cả việc nhìn lên trời xem có hành lang lưới điện đi qua không.
Cùng số tiền, mua ngoài Hòn Xện hay vào trung tâm Nha Trang?
Ra ngoài Hòn Xện thì được diện tích, vào trung tâm thì được tiện ích — chọn cái nào là chọn theo cách mình sống, không có đáp án chung. Lô trong video ngang 4m, dài 20m, tổng 80m², nằm trên đường Vũ Hữu, khu Hòn Xện, Bắc Nha Trang, cách đường Phạm Văn Đồng khoảng 200m. Chủ đang chào 71 triệu một mét vuông, tính ra khoảng 5 tỷ 7.
Cũng số tiền đó mang vào một lô ở trung tâm thì diện tích nhỏ hơn hẳn, và chưa chắc được thửa vuông vức. Chiều sâu 20m ngoài này là chiều dài rất dễ bố trí một căn nhà đủ cho gia đình, trong khi hàng xóm quanh đó đều đã là nhà hai, ba tầng khang trang — mức sống và dân trí của khu theo mình là cao.
Đổi lại, ngoài này ít tiện ích
Nói về tiện ích thì khu này không nhiều, mình không vẽ ra cho đẹp. Bù lại là yên tĩnh, đường rộng rãi, không khí trong lành, không tiếng còi xe, không karaoke, không ồn ào hàng quán ăn nhậu. Ai thích sự riêng tư thì đây là điểm cộng lớn; ai cần hàng quán ngay dưới chân thì nên tìm khu khác.
Mình nghĩ đây còn là một xu hướng của thời gian tới. Công việc ngày càng được hệ thống hóa, nhiều việc làm ở nhà cũng xong, không nhất thiết phải tới trụ sở mỗi ngày. Khi đó, một chỗ ở yên tĩnh cách trục chính 200m lại là lợi thế chứ không phải bất lợi.
Mua rồi khai thác dòng tiền cho thuê được không?
Được, và quanh lô đất này gần như tòa nào cũng đang làm đúng việc đó. Mình đi một vòng quanh lô: bên này là căn hộ cho thuê, bên kia cũng căn hộ cho thuê, tòa kế tiếp cũng vậy. Khách nước ngoài và khách nội địa tới sinh sống, làm việc ở khu này rất nhiều.
Về con số, theo quan sát của mình trên thị trường Nha Trang, tỷ suất khai thác cho thuê rơi vào khoảng 5–7% một năm, và có khách của mình làm được 7–8%. Để so sánh, bất động sản dòng tiền ở TP.HCM và Hà Nội theo hiểu biết của mình đâu đó 3–5%. Đây là con số ước tính từ quan sát cá nhân, không phải cam kết lợi nhuận — ai có số liệu khác thì mình rất mong được nghe.
Một lời nhắc cần thiết: dòng tiền chỉ là dòng tiền khi nó còn lại sau khi trả lãi. Nếu định dùng vốn vay để làm căn hộ cho thuê ở đây, đọc trước bài về áp lực dòng tiền khi đầu tư bất động sản bằng vốn vay rồi hãy tính.
Điều cần nhớ khi mua đất cạnh một dự án bỏ hoang
Hãy định giá khu đó bằng ba thứ đếm được hôm nay: số nhà đã có người ở, lượng khách thật mà hàng quán ven biển đang đón, và giá thuê thật của những căn hộ quanh đó. Dự án kia nếu hoàn thành là phần thưởng thêm. Mua bằng phần thưởng chưa có thì sai từ lúc trả giá.
Việc nên làm ngay tuần này
Nếu khu Hòn Xện đang nằm trong danh sách của mình, ba việc này làm được trong bảy ngày và trả lời gần hết các câu ở trên.
Một, ra khu vào buổi chiều rồi đi bộ hai đoạn: từ lô đất xuống chỗ hai tòa căn hộ bỏ hoang ven biển khoảng 300m, và từ lô ra đường Phạm Văn Đồng khoảng 200m. Tự bấm đồng hồ, cảm nhận bằng chân của mình chắc hơn mọi mô tả.
Hai, trước khi đặt cọc bất kỳ lô nào ở đây, gọi địa chính phường hoặc đơn vị đo đạc ra xác định lại ranh mốc và tra quy hoạch thửa đất. Làm trước khi cọc, đừng làm sau.
Ba, hỏi giá thuê thật của hai, ba căn hộ đang cho thuê quanh đó. Con số đó mới là cơ sở để tính dòng tiền của chính mình, thay cho mọi tỷ lệ phần trăm nghe được.
Muốn đi xem thực địa khu Hòn Xện một vòng?
Nhắn cho mình khoảng tiền và mục đích sử dụng, mình lọc sẵn vài lô trong khu rồi dẫn đi xem một buổi — ranh mốc, hố ga, trụ điện, đường vào, soi tại chỗ luôn. Thấy phù hợp thì mình thương lượng giá giúp, chưa phù hợp cũng không sao.
Câu hỏi thường gặp
Đất cạnh dự án bỏ hoang ở Hòn Xện Nha Trang có nên mua?
Nên, nếu định giá bằng những gì khu đang có thật: dân cư đã ở đông, cách đường Phạm Văn Đồng khoảng 200m, khách du lịch ra ăn uống và lưu trú đông. Không nên, nếu trả giá theo kỳ vọng ngày hai tòa căn hộ xây dở kia hoàn thành, vì việc đó chưa có mốc thời gian.
Khu Hòn Xện thuộc phường nào của Nha Trang?
Khu Hòn Xện nằm ở phường Bắc Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, cạnh khu dân cư Đường Đệ và khu đô thị Vĩnh Hòa. Đường Vũ Hữu nằm trong khu này, cách trục chính Phạm Văn Đồng khoảng 200m.
Lô đất 80m² đường Vũ Hữu trong video rộng bao nhiêu và giá bao nhiêu?
Lô ngang 4m, dài 20m, tổng diện tích 80m², nằm trên đường Vũ Hữu khu Hòn Xện. Chủ đang chào 71 triệu một mét vuông, tính ra khoảng 5 tỷ 7. Giá này còn thương lượng được nếu người mua thật sự thiện chí.
Đất tái định cư ở Hòn Xện có còn dính quy hoạch không?
Theo những gì mình nắm ở khu này thì đất tái định cư Hòn Xện đã vuông vức và không còn vướng quy hoạch. Dù vậy, mỗi thửa một hoàn cảnh, nên vẫn phải tự tra quy hoạch của đúng số thửa đó và xác định lại ranh mốc với địa chính phường trước khi đặt cọc.
Cho thuê căn hộ ở khu Hòn Xện đạt bao nhiêu phần trăm một năm?
Theo quan sát cá nhân của mình ở thị trường Nha Trang, tỷ suất khai thác rơi vào khoảng 5–7% một năm, một số khách làm được 7–8%. Đây là ước tính từ những gì mình gặp, không phải cam kết; cách chắc nhất là hỏi giá thuê thật của vài căn hộ đang hoạt động quanh lô đất.
Bài viết liên quan
- Tái định cư: nhận nền đất hay nhận nhà xây sẵn?
- Cách tra quy hoạch một thửa đất: bốn nơi tra được
- Diện tích thực tế lệch sổ đỏ khi mua đất ở Nha Trang
- Áp lực dòng tiền khi đầu tư bất động sản bằng vốn vay
Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
