Đất cách biển 900m ở Hòn Xện Nha Trang cho thuê ra sao

Lô đất cách biển 900m ở Hòn Xện Nha Trang rộng bao nhiêu, đường trước mặt thế nào?

Lô mình xem đầu tiên có tổng diện tích 66,58 m², ngang 4 m, chiều sâu lệch nhau hai bên — một bên hơn 16 m, một bên 17 m — và đường trước mặt rộng 16 m. Đó là toàn bộ thông số mình đọc tại chỗ, không thêm không bớt.

Con đường 16 m trước mặt lô là thứ đáng ghi nhận nhất về hạ tầng. Đường rộng tới mức hai xe ô tô né nhau được, không phải lùi ra nhường đường như trong hẻm. Với đất tính chuyện cho thuê lưu trú thì đây là tiền chứ không chỉ là tiện: khách kéo vali xuống xe ngay trước cửa, hay phải đi bộ vào một quãng hẻm, là hai mức giá thuê khác nhau.

Hai bên lô là nhà dân đã xây xong, phần lớn ba bốn tầng, khang trang và đều tầng. Gần đó có một công viên. Hàng xóm xây xong hết nghĩa là đường, điện, thoát nước quanh đó đã chạy thật chứ không còn nằm trên bản vẽ — đây là điểm mình luôn nhìn trước khi nhìn tới giá.

Mặt khác của lô này: nó nằm kẹt giữa hai nhà, chỉ có một mặt bám đường. Mình nói thẳng trong video là đã có khách tới xem hai ba lần nhưng trả giá chưa tới, nên anh chị cứ hiểu đây là lô đang còn thương lượng được. Giá chủ chào là 4 tỷ 660, chia cho 66,58 m² thì ra 70 triệu đồng một mét vuông đất.

Từ lô đất ra biển, ra chợ và vào trung tâm Nha Trang đi thế nào?

Từ lô ra bãi tắm là 900 mét, đi bộ ra được, tắm biển mỗi ngày rồi đi bộ về là chuyện bình thường ở khu này. Các bãi tắm nằm dọc trục đường Phạm Văn Đồng ven biển, trong bán kính 900 mét tới khoảng 1 km tính từ lô.

Chiều ngược vào trung tâm thành phố Nha Trang thì gần. Mình không đưa ra con số phút trong video nên ở đây mình cũng không đặt ra một con số, anh chị tự chạy thử một lần vào đúng khung giờ mình hay đi thì biết chắc hơn mọi lời kể.

Thứ mình muốn anh chị chú ý là buổi sáng ở đây. Tàu đánh bắt trong đêm về là tập kết ngay khu này thành một cái chợ hải sản, buôn bán nhộn nhịp, hải sản tươi sống cực kỳ. Nếu làm lưu trú thì đây là thứ bán được cho khách: họ ra chợ là thấy nhịp sống thật của một khu miền biển, không phải một khu du lịch dựng lên cho khách xem. Bản sắc văn hoá miền biển ở chỗ này còn rất đậm.

Về tiện ích cho người ở, trong bán kính 500 mét quanh lô là đầy đủ. Bên kia đường có trường mầm non và trường tiểu học, nên gia đình có con nhỏ không phải chạy vào trung tâm mỗi sáng. Ngay cạnh khu là đường Bùi Huy Bích, nơi tập trung nhiều mô hình kinh doanh và nhiều toà căn hộ đang khai thác.

Căn hộ cho thuê quanh khu Hòn Xện đang thu về bao nhiêu một tháng?

Một toà căn hộ ngay gần lô, cao sáu tầng, theo mình ước tính đang cho thuê vào khoảng 60 triệu đồng một tháng cho cả toà. Cách mình tính ra con số đó rất đơn giản: với số tầng và số phòng như vậy thì mức 8 triệu đồng một căn là bình thường và hợp lý ở khu này.

Xin nói rõ ngay: 60 triệu là con số mình ước lượng khi đứng ngoài nhìn vào, không phải sổ sách của chủ toà đó cho mình xem. Anh chị nghe như một mức tham khảo của khu thì đúng hơn là nghe như một con số đã kiểm toán.

Nếu tự xây căn hộ trên lô này thì dòng tiền mình hình dung là tầm 50 đến 60 triệu đồng một tháng. Con số đó mình lấy từ việc tham khảo các mô hình gần đây trong khu, chứ không phải một phép tính trên giấy: trong năm 2025, khách từ ngoài Bắc, khách trong Nam và cả khách tại địa phương đã mua đất khu này rồi xây cho thuê, và hiện tại riêng khu Hòn Xện mình biết ít nhất 10 căn đang xây theo mô hình căn hộ dịch vụ hoặc lưu trú homestay.

Lô góc cách đó vài chục mét khác gì lô này?

Cách lô đầu chỉ vài chục mét có một lô góc rộng 75 m², và khác biệt lớn nhất là nó có hai mặt bám đường thay vì một. Một mặt là đường Bùi Huy Bích — đường nhựa rộng 10 m, vỉa hè chừng 3 m — mặt còn lại là đường Ngô Văn Sở. Cạnh ôm mặt đường của lô dài 17 m, trên đất đã có tường xây làm ranh giới rõ ràng.

Mình quay lô này lúc 10 giờ sáng mà vẫn mát và thoáng, vì có mảng cây xanh trên đất và gió vào được từ hai phía. Đó là thứ lô kẹp giữa hai nhà không có.

Hai mặt tiền cũng mở ra hướng khai thác khác. Lô này làm quán cà phê hoặc nhà hàng rất hợp, vì phần ngoài để được bãi giữ xe còn phần trong xây lên tầng để kinh doanh. Không làm mô hình ăn uống thì vẫn làm được căn hộ dịch vụ, homestay hay khách sạn mini như hướng của lô đầu.

Về giá, chủ lô góc chào 6 tỷ rưỡi. Có một quãng chủ cần tiền nên hạ giá xuống, sau đó xoay được tiền rồi thì đưa về lại mức ban đầu. Mình không ghi lại con số đã hạ ở đây vì hai lần nghe mình ra hai mức khác nhau, và một con số không chắc thì thà bỏ trống. Lấy 6 tỷ rưỡi chia cho 75 m² thì ra khoảng 86,7 triệu đồng một mét vuông — đây là phép chia của mình từ hai con số trên, không phải đơn giá chủ công bố.

Đặt cạnh nhau thì thấy rõ: 70 triệu một mét cho lô một mặt tiền, khoảng 86,7 triệu một mét cho lô góc hai mặt tiền, cùng một khu và cùng cách biển 900 mét. Phần chênh đó là tiền trả cho mặt thoáng thứ hai và cho độ nhận diện của lô góc. Đáng hay không thì tuỳ anh chị định làm gì trên đất: để ở thì mặt tiền thứ hai là thoáng, còn để kinh doanh thì nó là mặt bằng.

Khu đô thị hỗn hợp núi Cô Tiên ảnh hưởng tới giá đất khu này ra sao?

Hiện tại chưa ảnh hưởng gì, vì khu đô thị hỗn hợp trên núi Cô Tiên vẫn đang ở bước xin dự thảo về đầu tư, chưa triển khai. Từ lô đất nhìn sang là thấy núi Cô Tiên ngay trước mắt, nên nếu dự án chạy thì cả vùng này nằm trong bán kính ảnh hưởng.

Hình dung của mình nếu nó chạy: trên núi sẽ là những căn nhìn thẳng xuống thành phố và xuống biển, và nhóm cư dân về đó là nhóm có thu nhập cao. Với người sở hữu đất ở chân núi thì cái được không chỉ là giá đất. Cái được trước mắt hơn là có thêm một nhóm khách ở ngay trên đầu để bán dịch vụ ăn uống, lưu trú — và môi trường sống quanh mình đi lên theo.

Trong video mình có nói rằng nếu dự án triển khai thì đơn giá khu này khó còn ở mức 60 đến 80 triệu một mét vuông như hiện nay. Đó là kỳ vọng của mình, không phải một cam kết và cũng không phải một dự báo có nguồn. Cách tra cho chắc là tra quy hoạch của đúng thửa mình định mua, mình đã viết riêng cách làm ở bài cách tra quy hoạch một thửa đất và bốn nơi tra được.

Trước khi đặt cọc một lô đất ở Hòn Xện thì làm gì trong tuần này?

Năm việc, làm gọn trong một buổi sáng rảnh và một cây thước dây.

1. Đo lại ngay tại lô. Đo cạnh trước, hai cạnh bên, so với con số ngang 4 m và tổng 66,58 m². Chiều sâu hai bên lệch nhau thì ranh lô không vuông, phải đối chiếu với bản vẽ hiện trạng chứ đừng nhìn bằng mắt.
2. Xin bản sao sổ và bản vẽ hiện trạng để đọc ranh lô, diện tích công nhận và phần đất ở. Những dòng cần đọc trên sổ mình đã liệt kê ở bài bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ trước khi đặt cọc.
3. Hỏi phường số tầng được phép xây và chỉ giới xây dựng của đúng thửa đó. Toà bên cạnh cao sáu tầng là chuyện của thửa bên cạnh. Người tính tiền thuê theo số tầng nghe kể mà chưa tra giấy là người dễ hụt vốn giữa đường xây.
4. Đi hỏi giá thuê thật của hai ba toà đang chạy trên đường Bùi Huy Bích, cả giá một đêm và giá một tháng. Con số của người làm trước đáng tin hơn mọi phép tính trên giấy.
5. Tự đi bộ đúng đoạn 900 mét ra bãi tắm một lần, vào đúng giờ mình hay đi. Quãng đường thì cố định, còn số phút thì tuỳ người đi và tuỳ giờ.

Làm xong năm việc đó rồi hãy nói tới chuyện đặt cọc. Và nếu định vay một phần để xây thì tính khoản trả hằng tháng trước khi tính tiền thuê thu về, vì khoản trả nợ thì biết trước được còn tiền thuê thì chưa ai biết.

Câu hỏi thường gặp

Bài viết liên quan

• Đường vào thửa đất: có đường chưa chắc có quyền đi
• Chi phí thật khi mua nhà đất và ba nhóm nằm sau giá bán
• Khách Nga đến Nha Trang tăng hơn 3 lần ảnh hưởng gì tới bất động sản

Nội dung trong bài là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.

Xem video đầy đủ