Nhà ba tầng đứng sờ sờ trước mặt, mà trên sổ chỉ có đất trống.
Chuyện này rất hay gặp ở Nha Trang. Bài này em nói rõ nhà chưa hoàn công khác nhà xây sai phép thế nào, tự kiểm trước khi mua bằng cách nào, và vì sao câu “mua xong hợp thức hoá sau” là câu không ai bảo đảm được.
Nhà chưa hoàn công ở Nha Trang nghĩa là gì
Hoàn công là chặng cuối của việc xây nhà: công trình xây xong thì chủ nhà làm thủ tục để căn nhà được ghi nhận là tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận. Làm xong chặng đó thì sổ có phần ghi nhận nhà, có diện tích sàn, có số tầng.
Nhà chưa hoàn công nghĩa là căn nhà chưa được ghi nhận trên sổ. Về mặt giấy tờ, thứ anh chị mua vẫn là thửa đất, còn căn nhà là phần tài sản chưa có tên trong hồ sơ. Nhà vẫn ở được, vẫn mua bán được với nhau, nhưng mỗi khi cần tới giấy tờ thì nó không tồn tại.
Cách kiểm nhanh nhất: mở sổ ra, xem phần tài sản gắn liền với đất và các trang sau. Em đã viết kỹ từng dòng trong bài bảy dòng phải đọc trên sổ đỏ.
Ba dạng, và ba mức rắc rối khác hẳn nhau
- Xây đúng giấy phép, chỉ là chưa làm thủ tục ghi nhận. Nhẹ nhất. Giấy phép có, bản vẽ có, nhà xây đúng bản vẽ, chủ nhà chỉ chưa đi làm nốt. Vẫn phải hỏi rõ vì sao chưa làm.
- Xây sai so với giấy phép. Hay gặp nhất: xây thêm tầng, cơi nới ban công, xây lấn ra phần phải chừa, làm thêm tum. Phần sai đó là phần không được ghi nhận, và có thể bị xử lý.
- Xây không có giấy phép. Nặng nhất, và thường đi kèm chuyện đất chưa đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng.
Người bán thường gọi cả ba bằng một cái tên chung là “nhà chưa hoàn công”. Nhiệm vụ của anh chị là tách ra xem mình đang đứng trước dạng nào.
Năm việc tự kiểm trước khi đặt cọc
- Xin xem giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt. Không có thì hỏi thẳng vì sao không có.
- Đếm tầng và đối chiếu với bản vẽ. Đếm cả tum và tầng lửng. Đây là chỗ lệch nhiều nhất.
- Đo lọt lòng vài phòng và so với kích thước trong bản vẽ. Mang theo thước dây, việc này mất mười phút.
- Nhìn phần chừa phía sau và phía bên hông. So với bản vẽ xem có bị xây trùm lên không.
- Hỏi chính quyền địa phương nơi có nhà. Hỏi xem căn nhà có đang bị lập biên bản, bị xử lý vi phạm, hay có ghi nhận gì không.
Việc cuối cùng là việc ít người làm nhất và có giá trị nhất. Người bán không có nghĩa vụ kể cho anh chị nghe chuyện cũ của căn nhà.
Hai câu hỏi tách được người bán thật thà ra khỏi người bán qua chuyện
“Cho em xin bản sao giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt” và “Nhà mình xây có khác gì so với bản vẽ không?” Người xây đúng phép sẽ đưa giấy ngay. Người vòng vo là người đang có chuyện chưa nói.
Câu “mua xong rồi hợp thức hoá sau” đáng tin tới đâu
Em trả lời thẳng: không ai ở vị trí người bán hay người môi giới bảo đảm được việc đó, kể cả em.
Việc một công trình xây sai phép hoặc không phép có được xem xét xử lý, được cấp phép, hay được ghi nhận vào giấy chứng nhận hay không, phụ thuộc vào rất nhiều thứ nằm ngoài tầm tay hai bên mua bán: hiện trạng thửa đất, quy hoạch tại khu vực, mức độ và loại vi phạm, và quy định đang áp dụng ở thời điểm xử lý.
Vì vậy em cố tình không mô tả quy trình hợp thức hoá trong bài này như một thủ tục cố định. Thứ em nói được là phải hỏi ai: cơ quan quản lý xây dựng và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương có căn nhà. Hỏi trước khi đặt cọc, hỏi về chính thửa đất đó, và xin trả lời bằng văn bản nếu có thể.
Nhà không được ghi nhận thì ảnh hưởng tới túi tiền thế nào
- Vay ngân hàng khó hơn. Phần giá trị được tính chủ yếu nằm ở đất. Anh chị trả tiền cho cả căn nhà nhưng ngân hàng có thể chỉ tính phần đất, nên số vay được sẽ thấp hơn tính toán ban đầu. Chuyện định giá này em nói kỹ trong bài vay ngân hàng mua nhà.
- Bán lại hẹp cửa hơn. Người mua sau cũng sẽ hỏi đúng những câu anh chị đang hỏi hôm nay.
- Rủi ro bị xử lý vi phạm. Phần xây sai có thể phải tháo dỡ, và người đang đứng tên lúc đó là người chịu.
- Sửa chữa lớn bị vướng. Muốn xây lại hay cải tạo lớn thì phải xử lý xong chuyện cũ.
Nếu vẫn quyết mua thì ghi gì vào giấy
Nhà chưa hoàn công không phải lúc nào cũng là nhà không nên mua. Nhiều căn ở Nha Trang thuộc dạng thứ nhất, giấy tờ đầy đủ, chỉ là chủ chưa làm nốt thủ tục. Nhưng nếu quyết mua, anh chị nên đưa những thứ này vào giấy đặt cọc:
- Ghi rõ hiện trạng nhà chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận, để sau này không ai nói là không biết.
- Ghi rõ bên bán phải giao lại toàn bộ hồ sơ xây dựng đang có: giấy phép, bản vẽ, các giấy tờ liên quan.
- Ghi rõ trách nhiệm của bên bán nếu phát sinh xử lý vi phạm có nguồn gốc từ trước ngày bàn giao.
- Ghi rõ điều khoản hoàn cọc nếu anh chị đi hỏi cơ quan chuyên môn và nhận được câu trả lời khác với những gì bên bán nói.
Anh chị đang xem một căn ở Nha Trang mà nghi nhà xây khác bản vẽ, gửi em giấy phép, bản vẽ và vài tấm ảnh chụp mặt tiền. Em nhìn giúp chỗ lệch. Còn kết luận về kết cấu thì phải nhờ kỹ sư xây dựng, em là môi giới.
Câu hỏi thường gặp
Nhà chưa hoàn công có mua bán được không?
Phần đất vẫn chuyển nhượng được theo thủ tục bình thường nếu đủ điều kiện, nhưng căn nhà chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận thì không có tên trong hồ sơ. Về giấy tờ, anh chị đang mua thửa đất, còn căn nhà là phần chưa được ghi nhận, nên giá và rủi ro phải tính theo đúng thực tế đó.
Làm sao biết nhà có xây sai phép không?
Xin bản sao giấy phép xây dựng và bản vẽ được duyệt, rồi đối chiếu với hiện trạng: đếm số tầng gồm cả tum và tầng lửng, đo lọt lòng vài phòng, nhìn phần chừa phía sau và bên hông. Sau đó hỏi chính quyền địa phương nơi có nhà xem công trình có bị lập biên bản hay xử lý gì chưa.
Mua nhà xây sai phép rồi có hợp thức hoá được không?
Không ai ở phía người bán hay môi giới bảo đảm được. Việc đó phụ thuộc hiện trạng thửa đất, quy hoạch khu vực, loại và mức độ vi phạm, cùng quy định đang áp dụng. Phải hỏi cơ quan quản lý xây dựng và quản lý đất đai tại địa phương về chính căn nhà đó, và hỏi trước khi đặt cọc.
Nhà chưa hoàn công vay ngân hàng được không?
Thường vẫn vay được nhưng số tiền thấp hơn kỳ vọng, vì giá trị được tính chủ yếu nằm ở phần đất còn căn nhà chưa được ghi nhận. Hãy hỏi ngân hàng định giá căn đó bao nhiêu và cho vay tối đa bao nhiêu, trước khi đặt cọc.
Nhà chưa hoàn công nên trả giá thế nào?
Trả theo đúng thứ mình nhận được về giấy tờ, và tính thêm phần chi phí cùng thời gian có thể phải bỏ ra để xử lý về sau. Đừng trả bằng giá của một căn nhà đã được ghi nhận đầy đủ trên sổ khi hồ sơ chưa phải như vậy.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em khi đi xem nhà ở Nha Trang, không phải tư vấn pháp lý, không phải đánh giá kỹ thuật công trình và không phải hướng dẫn thủ tục xây dựng. Việc một công trình có được xem xét xử lý hay ghi nhận hay không do cơ quan có thẩm quyền quyết định theo từng hồ sơ cụ thể.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải tư vấn pháp lý.
