Căn nhà bán đường Ngô Đến Nha Trang này giá 6 tỷ, chia thành hai căn hộ riêng, và hiện đã có khách thuê cả hai căn, tổng 31 triệu/tháng, hợp đồng còn 12 tháng — con số đó có đáng không?
Bài này em bóc từng phần của bài toán: tài sản thực chất là gì, dòng tiền 31 triệu đến từ đâu, vì sao hai lối đi riêng lại quan trọng hơn cả con số tỷ suất, và những khoản phải trừ mà người bán thường không nhắc tới.
Nhà bán đường Ngô Đến Nha Trang này thực chất là gì
Căn nhà nằm trên đường Ngô Đến, Nha Trang. Diện tích 77m², ngang 5,8m, kết cấu 2 tầng. Giá bán nguyên căn 6 tỷ.
Nhưng điểm đáng nói không nằm ở mấy con số đó. Nó nằm ở chỗ căn nhà được thiết kế thành hai căn hộ độc lập, mỗi căn 2 phòng ngủ, có hai lối đi riêng ngay từ ngoài mặt tiền.
Nhìn mặt tiền là thấy rõ: hai ô cửa tách bạch. Cửa bên trái vào thẳng căn hộ tầng 1. Cửa bên phải là lối cầu thang riêng lên căn hộ tầng 2. Khách thuê hai căn không đi chung một lối, không mở chung một khoá.
Cầu thang lên tầng 2 ốp đá, có tay vịn, và có cửa khoá riêng ở đầu cầu thang. Đây là chi tiết nhỏ nhưng quyết định: nó biến tầng 2 từ “một tầng trong nhà” thành “một căn hộ có lối vào riêng” — thứ mà khách thuê dài hạn sẵn sàng trả giá cao hơn để có.
Bên trong hai căn hộ có gì
Tầng 1 — căn hộ 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC, có chỗ để xe.
Tầng 2 — căn hộ 2 phòng ngủ, phòng khách liền bếp, ban công rộng và thoáng.
Chỗ để xe của tầng 1 nằm ngay trong nhà, sau cánh cổng sắt, không phải dựng ngoài hẻm.
Với nhà cho thuê thì đây là chi tiết quyết định hơn vẻ ngoài của nó. Khách thuê có chỗ khoá xe qua đêm ngay trong nhà mình — thứ mà phần lớn nhà trong hẻm ở Nha Trang không có. Mảng gạch bông gió lấy sáng cho cả khoảng sân này mà vẫn kín, nên ban ngày không phải bật đèn.
Phần em đánh giá cao là nội thất đã đóng sẵn theo tường, không phải kê tạm: tủ áo âm tường, giường, kệ bếp mặt đá, bàn ăn, sofa, bàn làm việc, máy lạnh, máy giặt, TV.
Với một tài sản mua để cho thuê, đây không phải chuyện thẩm mỹ. Đây là chuyện tiền. Nhà đã đủ đồ thì khách xách vali vào ở được ngay — chủ nhà không mất thêm vài tháng và vài trăm triệu sắm sửa trước khi thu được đồng tiền thuê đầu tiên.
Phòng ngủ
Bốn phòng ngủ chia đều hai căn. Phòng nào cũng có máy lạnh, giường và tủ áo đóng sẵn.
Một phòng còn có bàn làm việc chạy dọc cửa sổ. Chi tiết nhỏ nhưng hợp đúng nhóm khách thuê dài hạn hiện nay — người làm việc tại nhà, cần một góc ngồi tử tế chứ không chỉ cần chỗ ngủ.
Khu vệ sinh, khu giặt và giếng trời
Khu vệ sinh làm hốc vòm, lavabo và kệ gương đặt gọn trong hốc tường.
Khu giặt tách riêng, máy giặt đặt dưới mặt bàn gỗ, mở cửa kính ra giếng trời phía sau. Cái giếng trời này quan trọng hơn vẻ ngoài của nó: nhà ống mà có chỗ lấy sáng và thoát ẩm ở giữa thì đỡ hẳn chuyện tường mốc, đồ gỗ mục — hai thứ ăn tiền bảo trì của chủ nhà cho thuê nhiều nhất.
Ban công và góc thoáng
Căn hộ tầng 2 có ban công rộng, mở thẳng từ phòng khách qua cửa kính khung đen.
Thêm một góc thoáng với cửa sổ bo góc và mảng gạch bông gió, nhìn ra mái nhà lân cận và dãy núi phía xa.
Một chi tiết trên sổ ít người để ý: hẻm rộng 4,8m
Sơ đồ thửa đất trong sổ ghi rõ con số này: hẻm trước nhà rộng 4,8m. Còn đây là cái hẻm đó ngoài đời, nhìn từ ban công xuống:
Chiếc ô tô con đậu gọn trong hẻm, xe khác vẫn đi qua được. Đó là câu trả lời thực tế cho con số trên giấy.
Với một căn nhà mua để cho thuê, con số đó quan trọng hơn nhiều người nghĩ. Hẻm 4,8m là xe hơi vào tận cửa. Khách thuê có ô tô vẫn ở được — mà nhóm khách có ô tô thường là nhóm trả tiền đều và ở dài hạn.
Một căn nhà trong hẻm 2m tự động loại cả nhóm khách đó ra khỏi danh sách. Và đến lúc bán lại, hẻm rộng với hẻm hẹp là hai mức giá khác nhau, hai tốc độ thanh khoản khác nhau.
Dòng tiền 31 triệu/tháng đến từ đâu
Đây không phải con số ước lượng. Cả hai căn hộ hiện đang có khách thuê, hợp đồng còn 12 tháng. Tiền về mỗi tháng:
- Tầng 1 — 15 triệu/tháng.
- Tầng 2 — 16 triệu/tháng.
Cộng lại là 31 triệu/tháng, tương đương 372 triệu/năm. Trên giá mua 6 tỷ, tỷ suất dòng tiền gộp rơi vào khoảng 6,2%/năm.
Chỗ này đáng dừng lại một nhịp. Phần lớn nhà rao bán kèm chữ “dòng tiền” là đang bán một kỳ vọng — chủ nhà đoán, môi giới nhân lên, người mua tự chịu rủi ro nếu cho thuê không được giá đó. Căn này thì khác: tiền thuê đang chảy, người thuê đang ở trong nhà, hợp đồng còn 12 tháng nữa. Người mua nhận bàn giao là nhận luôn dòng tiền, không có quãng trống đi tìm khách.
Mười hai tháng là quãng thời gian đáng giá với người mua. Nó đủ dài để anh chị thu trọn một năm dòng tiền mà không phải đụng tay vào gì, và cũng vừa đủ để trong năm đó anh chị quyết định thong thả: giữ khách cũ và tăng giá thuê theo thị trường, hay lấy lại một căn để nhà mình dùng. Không bị dồn vào thế phải quyết ngay lúc mới nhận nhà.
Phép so sánh anh chị nên tự làm: lấy 6 tỷ nhân với lãi suất ngân hàng mà anh chị gửi, chia cho 12, ra con số một tháng, rồi đặt cạnh 31 triệu. Khác biệt nằm ở chỗ gửi ngân hàng thì hết kỳ hạn nhận lại đúng 6 tỷ, còn ở đây sau khi nhận tiền thuê hàng tháng thì trong tay anh chị còn nguyên một căn nhà đứng trên đất Nha Trang.
Vì sao “hai lối đi riêng” đáng giá hơn con số 6,2%
Cùng một mức tỷ suất, dòng tiền từ hai nguồn độc lập có chất lượng khác hẳn dòng tiền từ một nguồn. Ba lý do:
Một — rủi ro trống được chia đôi. Một căn trống, căn còn lại vẫn chạy. Anh chị không rơi vào cảnh mất trắng cả tháng thu nhập chỉ vì một khách dọn đi.
Hai — hai tệp khách khác nhau. Tầng 1 hợp gia đình nhỏ hoặc người ngại leo cầu thang. Tầng 2 có ban công, hợp cặp vợ chồng trẻ hoặc khách thuê dài hạn. Hai tệp khác nhau thì lúc thị trường thuê chững lại, khó chững cùng lúc cả hai.
Ba — luôn còn phương án dự phòng. Sau này anh chị muốn dùng thì ở một căn, cho thuê một căn. Tài sản vẫn tự nuôi được một phần chi phí của chính nó. Một căn nhà nguyên khối cho thuê theo một hợp đồng không làm được cả ba việc này.
Nói sòng phẳng: 6,2% là con số gộp
Đây là chỗ em muốn nói rõ, vì một con số đẹp mà giấu phần trừ thì sớm muộn cũng thành thất vọng.
6,2%/năm là tỷ suất dòng tiền gộp, tính trên tiền thuê thực tế 31 triệu/tháng và giá bán 6 tỷ. Chưa trừ các khoản sau:
- Thời gian trống giữa hai lượt khách thuê.
- Chi phí bảo trì, sửa chữa phát sinh.
- Thuế và phí liên quan đến hoạt động cho thuê.
- Hao mòn nội thất sau vài năm khai thác.
Trừ hết những khoản đó, con số thực nhận sẽ thấp hơn 6,2%. Thấp hơn bao nhiêu thì phụ thuộc vào cách vận hành và mức thuê chốt được trên hợp đồng thật.
Mức 15 – 16 triệu là tiền thuê đang thu thật, không phải con số em nhân ra, và hợp đồng còn 12 tháng. Nhưng anh chị đừng tin lời em — đi xem nhà, em đưa hợp đồng thuê để anh chị đọc tận mắt: ai đang thuê, giá bao nhiêu, ngày hết hạn.
Và nói cho hết: sau 12 tháng đó thì mọi thứ quay về mặt bằng thị trường. Khách có thể gia hạn, có thể dọn đi. Không ai bảo đảm được giá thuê năm thứ hai — kể cả chủ nhà, kể cả em.
Về pháp lý, em đăng kèm trang sơ đồ thửa đất của sổ ở trên để anh chị xem trước. Còn tình trạng đầy đủ — chính chủ, thế chấp, quy hoạch — thì phải xem bản gốc toàn bộ cuốn sổ. Cái đó em đưa anh chị xem tận tay lúc đi coi nhà, không nói suông trên bài đăng.
Bốn câu cần trả lời trước khi xuống tiền vào bất động sản dòng tiền
Không riêng căn này. Đây là bốn câu em luôn hỏi với bất kỳ tài sản dòng tiền nào:
- Giá mua đã hợp lý so với mặt bằng khu vực chưa? Mua hớ thì tỷ suất bao nhiêu cũng vô nghĩa.
- Mức thuê là thật hay là kỳ vọng? Có ai đang thuê không, giá bao nhiêu, hợp đồng còn bao lâu. Căn này đang có khách thuê cả hai căn hộ, hợp đồng còn 12 tháng — câu này trả lời được bằng hợp đồng, không phải bằng lời hứa.
- Từng nguồn thu có đứng độc lập được không? Hay trống một cái là mất hết.
- Bản thân bất động sản có tiềm năng tăng giá không? Dòng tiền nuôi mình trong lúc chờ, tăng giá mới là phần lãi lớn.
Một tài sản vừa có dòng tiền khoảng 31 triệu/tháng, vừa có giá trị sử dụng thật, vừa còn dư địa tăng giá theo thời gian sẽ có câu chuyện đầu tư rất khác so với một căn nhà chỉ để ở.
Căn này hợp với ai
Hợp: anh chị có sẵn khoảng 6 tỷ, muốn một tài sản vừa giữ tiền vừa tạo dòng tiền hàng tháng tại Nha Trang, và chấp nhận bỏ chút công quản lý hai hợp đồng thuê.
Không hợp: anh chị cần lướt sóng ăn chênh trong vài tháng. Đây không phải loại hàng đó.
Anh chị muốn xem thực tế căn nhà Ngô Đến này?
Em dẫn đi xem cả hai tầng, đưa mặt bằng giá thuê khu vực để anh chị tự đối chiếu, đưa sổ gốc để anh chị coi, và ngồi tính lại bài toán dòng tiền sau khi trừ thuế phí — trước khi anh chị quyết định, chứ không phải sau.
Em Tuấn — Bất động sản Nha Trang
Câu hỏi thường gặp
Nhà bán đường Ngô Đến Nha Trang này giá bao nhiêu và diện tích thế nào?
Giá bán nguyên căn 6 tỷ. Diện tích 77m², ngang 5,8m, nhà 2 tầng chia thành hai căn hộ độc lập, mỗi căn 2 phòng ngủ.
Dòng tiền 31 triệu/tháng là tiền thuê đã có hợp đồng chưa?
Rồi. Cả hai căn hộ hiện đang có khách thuê — tầng 1 là 15 triệu, tầng 2 là 16 triệu, cộng lại 31 triệu mỗi tháng, hợp đồng còn 12 tháng. Đây là tiền thuê đang thu thật, không phải mức ước lượng theo mặt bằng khu vực. Đi xem nhà, anh chị được đọc hợp đồng thuê.
Tỷ suất 6,2%/năm là số gộp hay số thực nhận?
Là số gộp, tính trên tiền thuê thực tế 31 triệu/tháng và giá bán 6 tỷ. Chưa trừ chi phí bảo trì, thuế và phí cho thuê, hao mòn nội thất, và thời gian trống khi khách hiện tại chuyển đi. Trừ hết những khoản đó thì số thực nhận sẽ thấp hơn.
Hai căn hộ có thực sự tách riêng được không?
Có. Hai lối đi riêng ngay từ mặt tiền, cầu thang lên tầng 2 có cửa khoá riêng ở đầu cầu thang. Hai khách thuê không đi chung lối, không mở chung khoá, ký hai hợp đồng tách bạch.
Hẻm trước nhà rộng bao nhiêu, ô tô vào được không?
Sơ đồ thửa đất trong sổ ghi hẻm rộng 4,8m, và ảnh chụp thực tế cho thấy ô tô con đậu gọn trong hẻm. Đây là yếu tố giữ được nhóm khách thuê có xe hơi, và ảnh hưởng tới giá lúc bán lại.
Hợp đồng thuê còn bao lâu, mua xong có phải đi tìm khách không?
Hợp đồng còn 12 tháng. Người mua nhận bàn giao là nhận luôn dòng tiền, không có quãng trống đi tìm khách thuê. Hết 12 tháng thì khách có thể gia hạn hoặc dọn đi, lúc đó mức thuê quay về mặt bằng thị trường thời điểm ấy.
Bài liên quan trên trang
- Mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết
- Nhà phố Nha Trang đang bán
- Kinh nghiệm mua bất động sản
- Quy hoạch và khu vực tiềm năng ở Nha Trang
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết dựa trên thông tin do chủ nhà cung cấp và ghi nhận thực tế tại thời điểm đăng, không phải lời khuyên đầu tư. Tiền thuê và thời hạn hợp đồng nêu trong bài là tình trạng tại thời điểm đăng, không phải cam kết về thu nhập trong tương lai. Anh chị vui lòng tự thẩm định pháp lý và hiện trạng trước khi giao dịch.