Căn nhà bán Vĩnh Điềm Nha Trang này giá 4 tỷ 750, đất 62,5m² theo sổ nhưng nhà 119,4m² sàn, căn góc một trệt hai tầng, 4 phòng ngủ 3 nhà vệ sinh, và đang có khách thuê trả 15 triệu mỗi tháng.
Em Tuấn viết bài này để anh chị đọc trước khi đi xem: trong nhà thật sự có gì, con số 15 triệu tiền thuê quy ra tỷ suất bao nhiêu, và bốn dòng trên sổ mà anh chị phải đọc kỹ — trong đó có phần diện tích nằm trong chỉ giới đường quy hoạch và con hẻm trước nhà rộng 2,9 – 3,0m, đủ cho ô tô vào tận cửa nhưng không đủ cho hai xe tránh nhau.
Nhà bán Vĩnh Điềm Nha Trang này thực chất là gì
Trên giấy chứng nhận, thửa đất ghi địa chỉ tổ 1 Vĩnh Điềm, phường Tây Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa — tên đơn vị hành chính mới sau đợt sắp xếp. Người Nha Trang vẫn quen gọi khu này là Vĩnh Điềm, phường Ngọc Hiệp cũ, nằm ngay cạnh khu đô thị Vĩnh Điềm Trung.
Tóm tắt món hàng cho nhanh, trước khi em đi vào từng phần:
- Diện tích được cấp sổ — 62,5m², thửa 146, tờ bản đồ 112.
- Nhà trên đất — nhà ở riêng lẻ, diện tích sử dụng 119,4m², đã ghi vào sổ.
- Kết cấu — một trệt hai tầng, 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, phòng khách, bếp, bàn ăn, giếng trời và ban công.
- Vị trí — căn góc hai mặt thoáng, hẻm sổ ghi rộng 2,9 – 3,0m, ô tô vào tận nhà.
- Đang cho thuê — 15 triệu/tháng, hợp đồng còn khoảng 12 tháng.
- Giá bán — 4 tỷ 750 triệu, tức 76 triệu/m² tính trên diện tích sổ, hoặc 39,8 triệu/m² nếu tính trên 119,4m² sàn sử dụng.
Nhà mới, nội thất đã đóng sẵn theo tường và đang có người ở. Đó là điểm khác đầu tiên so với phần lớn hàng cùng tầm giá quanh khu này — nhiều căn hoặc là nhà cũ phải sửa, hoặc là nhà xây thô còn phải bỏ thêm vài trăm triệu hoàn thiện.
Đất 62,5m² nhưng nhà 119,4m² sàn — con số nào mới quan trọng
Khi đi mua nhà phố, câu hỏi đầu tiên gần như ai cũng hỏi là “đất bao nhiêu mét”. Câu hỏi đó đúng, nhưng chưa đủ. Với nhà xây nhiều tầng, thứ anh chị dùng hằng ngày là diện tích sàn, chứ không phải hình chiếu của miếng đất.
Căn này đất 62,5m², xây một trệt hai tầng nên diện tích sử dụng ghi trên sổ là 119,4m². Chỗ đó chia ra được 4 phòng ngủ và 3 nhà vệ sinh — con số mà nhiều căn đất 80m² xây một tầng không làm được.
Nhưng em nói cho hết mặt sau của chuyện này. Đất 62,5m² chia ra ba sàn thì từng phòng sẽ không rộng. Anh chị nhìn ảnh các phòng ngủ bên dưới sẽ thấy: đủ kê giường, tủ áo, bàn làm việc và treo tivi, nhưng không phải kiểu phòng ngủ 20m² của nhà biệt thự. Nhà nhiều tầng cũng đồng nghĩa với chuyện leo cầu thang mỗi ngày — người lớn tuổi trong nhà cần cân nhắc điểm này trước.
Ô tô vào được tận nhà, nhưng hẻm chỉ 3m
Đây là chỗ khách hỏi nhiều nhất và cũng là chỗ dễ hiểu sai nhất khi chỉ nhìn ảnh, nên em đưa lên trước, không giấu xuống cuối bài.
Sơ đồ thửa đất trong sổ ghi rõ con hẻm chạy dọc thửa: hẻm rộng 2,9m – 3,0m, và ghi kèm quy hoạch rộng 8,0m.
2,9 – 3,0m nghĩa là gì trên thực tế. Ô tô vào được tận nhà — em xác nhận điều đó, và ảnh chụp từ ban công bên dưới cũng có một chiếc ô tô đậu ngay trước nhà. Xe con rộng khoảng 1,7 – 1,8m nên vào ra bình thường.
Nhưng em nói cho hết phần còn lại, vì 3m là 3m: hai ô tô gặp nhau trong hẻm thì không tránh được, phải có một xe lùi ra hoặc tấp vào chỗ rộng; xe bảy chỗ vào được nhưng chật tay lái; và chỗ quay đầu phải tính trước chứ không quay ngay trước cửa được. Nói gọn: ô tô vào tận nhà thì được, ô tô tránh nhau thoải mái thì không — hai chuyện khác nhau, em không gộp làm một.
Bù lại, căn này là căn góc nên có hai mặt thoáng, và mặt trước rộng hơn con hẻm bên hông. Ảnh chụp từ ban công cho thấy ô tô đậu được ngay dưới nhà. Con số chính xác của mặt đường trước nhà thì em chưa đo, nên em không đưa số — anh chị đi xem thực tế cầm thước đo lại tại chỗ, đó là cách duy nhất chắc chắn.
Còn phần quy hoạch 8,0m: nếu Nhà nước mở hẻm này lên 8m thật thì căn nhà đang từ hẻm nhỏ thành nhà mặt đường 8m, và đó là kịch bản tốt cho người mua. Nhưng bao giờ làm, làm tới đâu thì em không biết và cũng không ai dám hứa với anh chị. Đường quy hoạch nằm trên giấy nhiều năm chưa triển khai là chuyện bình thường ở Nha Trang. Anh chị mua căn này thì nên mua với hiện trạng hẻm 3m như đang thấy, còn chuyện mở đường 8m xem như phần thưởng nếu có.
Bên trong nhà có gì
Tầng trệt là phòng khách nối thẳng bếp, ngăn nhau bằng kệ tivi thay cho tường — cách làm hợp lý với nhà ngang hẹp, vì không cắt vụn không gian mà vẫn tách được hai khu.
Bếp đóng chữ L, tủ trên tủ dưới kịch trần, mặt đá vân mây, có bếp từ, máy hút mùi và bồn rửa. Bàn ăn kê ở khoảng riêng cạnh cửa sổ nên bữa cơm không phải ngồi ngay trong bếp.
Chỗ em Tuấn đánh giá cao nhất về mặt thiết kế là khoảng giếng trời bên hông, lợp mái lấy sáng. Nhà phố ngang hẹp mà bịt kín bốn phía thì ban ngày phải bật đèn và bếp thì hầm hơi. Khoảng này giải quyết được cả hai chuyện: lấy sáng cho khu bếp, bàn ăn và làm chỗ thoát khí.
Bốn phòng ngủ nằm ở hai tầng trên. Em chụp lần lượt từng phòng bên dưới để anh chị đếm đủ, không phải một phòng chụp bốn góc. Phòng ngủ 1 là phòng lớn nhất: giường đôi, tủ áo, tivi treo tường, máy lạnh và một góc bàn.
Phòng ngủ 2 mở thẳng ra ban công, sáng và thoáng, hợp làm phòng của hai vợ chồng hoặc phòng cho khách.
Phòng ngủ 3 nhỏ hơn nhưng vẫn kê đủ giường, tủ áo, bàn làm việc và tivi — vừa đủ cho một người, và đây cũng chính là kiểu phòng dễ cho thuê nếu anh chị tính chuyện khai thác.
Phòng ngủ 4 đang để trống, trần ốp gỗ, có cửa ra ban công riêng. Phòng này linh hoạt nhất: để nguyên làm phòng ngủ, hoặc làm phòng thờ, phòng làm việc, phòng tập đều được.
Nhà có 3 khu vệ sinh, chia đều các tầng nên buổi sáng không phải xếp hàng. Khu vệ sinh lớn có vách kính tách khô ướt.
15 triệu một tháng nghe hay, nhưng tỷ suất chỉ 3,8% một năm
Đây là phần em nghĩ quan trọng nhất với anh chị nào đang tính bài toán đầu tư, và cũng là phần mà người bán hàng thường lướt qua.
Phép tính rất đơn giản: 15 triệu × 12 tháng = 180 triệu một năm. Chia cho giá bán 4 tỷ 750 thì ra 3,8% một năm, và đó là con số gộp — chưa trừ thuế cho thuê, chi phí sửa chữa, hao mòn nội thất và thời gian trống khi khách hiện tại chuyển đi.
Em Tuấn nói thẳng: 3,8% một năm không phải con số hấp dẫn nếu anh chị mua chỉ để lấy tiền thuê. Để so sánh ngay trên trang này, căn nhà đường Ngô Đến đang cho thuê 31 triệu mỗi tháng cho tỷ suất gộp khoảng 6,2% một năm — gần gấp đôi. Nếu mục tiêu duy nhất của anh chị là dòng tiền, anh chị nên xem căn kia trước.
Vậy 15 triệu này có giá trị gì? Có, nhưng ở chỗ khác:
- Hợp đồng còn khoảng 12 tháng — người mua tiếp quản được một năm tiền thuê theo thoả thuận chuyển nhượng, đủ để bù phần lớn chi phí năm đầu.
- Nó là bằng chứng nhà cho thuê được thật, có người trả tiền thật, chứ không phải con số dự kiến do môi giới vẽ ra.
- Nếu anh chị mua để ở, khoản thuê này là cái đệm trong thời gian chờ dọn vào.
Và mặt trái, em cũng nói luôn: anh chị mua để ở ngay thì căn này đang vướng. Nhà có khách thuê, hợp đồng còn 12 tháng, nên muốn nhận nhà sớm phải thương lượng với khách thuê hiện tại và chuyện đó không phải lúc nào cũng xong nhanh. Anh chị cần dọn vào trong tháng thì nên hỏi kỹ điều khoản chấm dứt hợp đồng trước khi đặt cọc.
Bốn dòng trên sổ anh chị phải đọc trước khi trả giá
Em đăng thẳng trang thông tin thửa đất lên đây để anh chị tự đọc, thay vì tin lời em.
Một — nhà 119,4m² đã được ghi lên sổ
Bắt đầu bằng tin tốt, vì đây là thứ nhiều căn nhà mới xây ở Nha Trang không có. Mục 3 của sổ ghi rõ: tài sản gắn liền với đất là nhà ở riêng lẻ, diện tích sử dụng 119,4m², hình thức sở hữu riêng.
Nghĩa là căn nhà không nằm ngoài giấy tờ. Với anh chị, điều đó ảnh hưởng tới hai chuyện rất thật: ngân hàng định giá được cả phần nhà chứ không chỉ phần đất khi anh chị vay, và khi bán lại thì người mua sau không phải hỏi câu “nhà đã hoàn công chưa”.
Hai — 6,5m² trong sổ nằm trong quy hoạch giao thông
Ghi chú dưới sơ đồ thửa viết rõ: tổng diện tích thửa 66,2m²; diện tích được cấp giấy chứng nhận 62,5m², trong đó có 6,5m² thuộc quy hoạch giao thông.
Nói cho dễ hiểu: có một nét chỉ giới đường quy hoạch cắt qua thửa đất, và phần nằm bên trong chỉ giới đó là 6,5m². Khi nào Nhà nước mở hẻm 8m thật thì phần này phải trả lại theo quy định về thu hồi và bồi thường. 6,5m² trên 62,5m² là hơn 10% diện tích — không phải con số bỏ qua được.
Ba — 3,7m² nữa không được cấp giấy chứng nhận
Cũng trên ghi chú đó: diện tích không được cấp giấy chứng nhận là 3,7m², cũng thuộc quy hoạch giao thông. Đây là phần chênh giữa 66,2m² đo thực tế và 62,5m² ghi trên sổ.
Điều này có nghĩa: anh chị đang trả tiền và được pháp luật bảo vệ trên 62,5m², phần 3,7m² kia thuộc hiện trạng sử dụng chứ không thuộc phần được cấp sổ. Khi trả giá, anh chị tính trên 62,5m², đừng tính trên 66,2m².
Bốn — không phải toàn bộ 62,5m² là đất ở
Sổ ghi: đất ở tại đô thị 56,0m² sử dụng lâu dài, và đất trồng cây lâu năm 6,5m² với hạn sử dụng đến ngày 01/7/2064.
Hai con số 6,5m² — phần trồng cây lâu năm và phần thuộc quy hoạch giao thông — trùng nhau về diện tích. Rất có thể là cùng một dải đất, nhưng em không khẳng định thay cơ quan quản lý: anh chị mang số thửa 146 và số tờ bản đồ 112 đi xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương thì sẽ có câu trả lời chính xác, kèm vị trí chỉ giới so với căn nhà hiện tại. Đó là việc em khuyên làm trước khi đặt cọc, không phải sau.
Em Tuấn nói bốn điều này ra không phải để dìm hàng của chính mình. Em nói vì cả bốn đều nằm trên giấy, ai ra công chứng cũng đọc thấy. Anh chị biết trước thì trả giá đúng và quyết nhanh; biết sau thì mất công cả hai bên.
Vậy 4 tỷ 750 là đắt hay rẻ
Em không nói đây là căn rẻ nhất khu, và em cũng không có quyền nói giá này sẽ lên hay xuống.
Cách em Tuấn nghĩ về nó thế này. Chia đơn thuần theo đất, 4 tỷ 750 trên 62,5m² là 76 triệu/m²; nếu khắt khe chỉ tính 56m² đất ở thì là 84,8 triệu/m². Nghe cao. Nhưng chia theo phần anh chị thật sự dùng — 119,4m² sàn đã hoàn thiện, đã có nội thất, đã lên sổ — thì là 39,8 triệu/m² sàn.
Con số nào đúng phụ thuộc vào ý định của anh chị. Mua để đập đi xây mới thì lấy giá đất mà tính, và ở góc đó căn này không rẻ. Mua để dọn vào ở luôn thì phải trừ đi phần xây dựng: anh chị cứ lấy báo giá xây nhà ba tầng hoàn thiện của nhà thầu tại Nha Trang nhân với 119,4m² sàn rồi trừ khỏi giá bán — em không tự đặt đơn giá xây dựng thay anh chị, vì mỗi nhà thầu một mức và mỗi mức nội thất một giá.
Phép thử em đề nghị anh chị tự làm, không cần tin em: giữ nguyên tầm tiền 4,5 đến 5 tỷ, giữ nguyên yêu cầu 4 phòng ngủ, nhà mới vào ở ngay, sổ đã ghi cả nhà lẫn đất, rồi đi xem thêm ba tới năm căn nữa quanh khu Vĩnh Điềm và Vĩnh Điềm Trung. Sau vòng đó anh chị sẽ tự có câu trả lời — và câu trả lời đó đáng tin hơn bất kỳ lời quảng cáo nào của em.
Xung quanh có gì
Khu Vĩnh Điềm nằm ở phía tây Nha Trang, cạnh khu đô thị Vĩnh Điềm Trung — khu dân cư đã đông, không phải khu mới san nền còn chờ người về ở. Trong bán kính vài phút chạy xe có siêu thị Lotte Mart và GO!, chợ dân sinh, trường học trong đó có trường quốc tế. Ra biển khoảng 2km theo đường xe chạy.
Với người thuê nhà, đây mới là thứ quyết định. Người ta không thuê mỗi căn nhà, người ta thuê sự thuận tiện quanh căn nhà đó: có chợ, có siêu thị, có trường cho con, và đi làm trong trung tâm không quá xa. Đó cũng là lý do căn này giữ được khách thuê thật với giá 15 triệu.
Muốn hiểu thêm vì sao khu tây Nha Trang đang được để ý, anh chị đọc thêm bài mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang — cùng một câu chuyện hạ tầng kéo theo giá đất khu vực.
Căn này hợp với ai, không hợp với ai
Hợp: gia đình đông người cần 4 phòng ngủ trong tầm 4,5 – 5 tỷ, muốn dọn vào ở ngay không phải sửa, coi trọng chuyện sổ đã ghi cả đất lẫn nhà, và chấp nhận con hẻm 3m kiểu ô tô vào được nhưng hai xe không tránh nhau được.
Không hợp: anh chị cần hẻm ô tô tránh nhau thoải mái, cần một thửa sạch quy hoạch tuyệt đối, cần nhận nhà trong vài tuần tới, hoặc mua thuần đầu tư lấy dòng tiền — với mục tiêu cuối, 3,8% một năm là chưa đủ và em nói thẳng từ đầu để anh chị khỏi mất buổi đi xem.
Anh chị muốn xem thực tế căn nhà Vĩnh Điềm này?
Em Tuấn hẹn giờ dẫn anh chị đi, chạy xe vào tận nơi để anh chị tự thấy hẻm rộng tới đâu, đưa sổ gốc để anh chị đọc kỹ phần 6,5m² quy hoạch giao thông và phần đất trồng cây lâu năm, cho xem hợp đồng thuê hiện tại rồi ngồi lại tính xem tiếp quản hay lấy lại nhà thì hơn — trước khi anh chị quyết định, chứ không phải sau.
Em Tuấn — Bất động sản Nha Trang
Câu hỏi thường gặp
Nhà bán Vĩnh Điềm Nha Trang này giá bao nhiêu, diện tích thế nào?
Giá 4 tỷ 750 triệu. Đất được cấp sổ 62,5m², nhà ở riêng lẻ có diện tích sử dụng 119,4m² đã ghi trên sổ, kết cấu một trệt hai tầng gồm 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, phòng khách, bếp, bàn ăn và ban công.
Ô tô có vào được tận nhà không?
Có, ô tô vào được tận nhà. Sơ đồ thửa đất ghi hẻm rộng 2,9 – 3,0m và quy hoạch mở rộng 8,0m; ảnh chụp từ ban công cho thấy ô tô đậu ngay trước nhà. Nhưng hai ô tô gặp nhau trong hẻm thì không tránh được, phải có một xe nhường, và xe bảy chỗ vào sẽ chật tay lái.
Nhà đang cho thuê 15 triệu một tháng thì tỷ suất bao nhiêu?
15 triệu mỗi tháng là 180 triệu một năm, chia cho giá 4 tỷ 750 ra khoảng 3,8% một năm và đó là tỷ suất gộp, chưa trừ thuế, chi phí sửa chữa và thời gian trống. Hợp đồng thuê hiện tại còn khoảng 12 tháng.
Thửa đất có dính quy hoạch không?
Có. Ghi chú dưới sơ đồ thửa cho biết tổng diện tích thửa 66,2m², diện tích được cấp giấy chứng nhận 62,5m² trong đó có 6,5m² thuộc quy hoạch giao thông, và 3,7m² không được cấp giấy chứng nhận cũng thuộc quy hoạch giao thông. Trước khi mua nên mang số thửa 146 và tờ bản đồ 112 đi xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai.
Toàn bộ 62,5m² có phải đất ở không?
Không. Sổ ghi 56,0m² là đất ở tại đô thị sử dụng lâu dài và 6,5m² là đất trồng cây lâu năm với hạn sử dụng đến ngày 01/7/2064. Muốn xây dựng kiên cố trên phần đất trồng cây lâu năm thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền theo quy định.
Nhà nằm ở đâu, có gần trung tâm Nha Trang không?
Sổ ghi địa chỉ tổ 1 Vĩnh Điềm, phường Tây Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa — khu vực quen gọi là Vĩnh Điềm, phường Ngọc Hiệp cũ, nằm cạnh khu đô thị Vĩnh Điềm Trung. Gần Lotte Mart, GO!, chợ và trường học, ra biển khoảng 2km theo đường xe chạy.
Bài liên quan trên trang
- Nhà bán đường Ngô Đến Nha Trang, dòng tiền 31 triệu mỗi tháng
- Mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết
- Nhà phố Nha Trang đang bán
- Quy hoạch và khu vực tiềm năng ở Nha Trang
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết dựa trên giấy tờ và thông tin do bên bán cung cấp, cùng ghi nhận thực tế tại thời điểm đăng, không phải lời khuyên đầu tư. Các thông tin về diện tích, loại đất, quy hoạch và tiền thuê nêu trong bài được đọc từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và từ hợp đồng thuê hiện có; anh chị vui lòng tự thẩm định pháp lý, hiện trạng và thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.
