Căn nhà bán Vĩnh Ngọc Nha Trang này giá 3 tỷ 250, đất 74,2m² theo sổ, nhà một tầng 2 phòng ngủ, có sân trước, và ô tô chạy được vào tận cổng — với tầm tiền hơn 3 tỷ thì tổ hợp đó đáng đến mức nào?
Bài này em bóc từng phần: đường vào thật sự rộng bao nhiêu, trong nhà có gì, và ba dòng trên sổ mà anh chị phải đọc kỹ trước khi trả giá — trong đó có phần đất dính chỉ giới đường quy hoạch và phần đất chưa phải đất ở.
Nhà bán Vĩnh Ngọc Nha Trang này thực chất là gì
Trên sổ, thửa đất ghi địa chỉ thôn Ngọc Hội 2, phường Tây Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa — tên đơn vị hành chính mới sau đợt sắp xếp. Người Nha Trang thì vẫn quen gọi khu này là Vĩnh Ngọc. Từ nhà chạy xe 2 đến 3 phút là tới khu đô thị Vĩnh Điềm Trung — nghĩa là trường, chợ, siêu thị và các tiện ích của khu đô thị đó nằm trong tầm đi lại hằng ngày, chứ không phải “gần” theo kiểu nói cho đẹp.
Tóm tắt món hàng cho nhanh:
- Diện tích được cấp sổ — 74,2m².
- Kết cấu — nhà một tầng, 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp, 1 nhà vệ sinh.
- Sân trước — có, lợp mái che, đủ chỗ để xe máy và kê chậu cây.
- Đường vào — hẻm bê tông, ô tô vào tới cổng.
- Vị trí — chạy xe 2 đến 3 phút là tới khu đô thị Vĩnh Điềm Trung.
- Giá bán — 3 tỷ 250 triệu, tức khoảng 43,8 triệu/m² tính trên toàn bộ diện tích sổ.
Nhà đang ở được ngay, không phải sửa để dọn vào. Đó là điểm khác biệt đầu tiên so với phần lớn hàng cùng tầm giá quanh khu này — nhiều căn hoặc là đất trống, hoặc là nhà cũ phải đập đi xây lại.
Ô tô vào tận nhà — chỗ đáng tiền nhất của căn này
Đây là lý do chính em rao căn này, nên em đưa bằng chứng trước rồi nói sau.
Tấm ảnh trên chụp đúng cái hẻm dẫn vào nhà. Trong khung hình có một chiếc xe bảy chỗ và một chiếc bán tải. Không phải xe con nhỏ, không phải góc chụp đánh lừa — xe cỡ đó đi vào được thì xe của anh chị đi vào được.
Con số trên giấy khớp với thực tế. Sơ đồ thửa đất trong sổ ghi rõ: hẻm rộng 4,25 – 5,90m.
Vì sao em nhấn mạnh chuyện này. Một căn nhà nằm trong hẻm xe máy và một căn nhà ô tô vào tới cổng là hai món hàng khác nhau, dù giấy tờ và diện tích có giống hệt:
- Xe về được tận cửa thì chở đồ nặng, đón người già, đưa con đi học ngày mưa đều nhẹ đi.
- Đến lúc bán lại, nhóm khách mua nhà có ô tô mới xem hàng của anh chị. Hẻm nhỏ là tự loại nhóm đó ra ngay từ vòng gọi điện.
- Nhà trong hẻm ô tô thường bán được nhanh hơn, không hẳn vì giá cao hơn, mà vì có nhiều người đủ điều kiện mua hơn.
Nhưng em nói cho hết, vì con số 4,25m ở chỗ hẹp nhất cũng có mặt trái của nó: hai ô tô đi ngược chiều gặp nhau trong hẻm thì phải có một xe nhường. Nhìn kỹ tấm ảnh hẻm, anh chị cũng thấy mép hẻm còn đá dăm chưa hoàn thiện, không phải hẻm khu quy hoạch vuông vức. Nhà ở hẻm này là “ô tô vào tận nhà”, không phải “ô tô tránh nhau thoải mái” — hai chuyện khác nhau, em không gộp làm một.
Sân trước — thứ khó tìm ở tầm hơn 3 tỷ
Phần lớn nhà tầm giá này là nhà xây kín từ ranh đất, mở cửa ra là ra thẳng hẻm. Căn này giữ được một khoảng sân trước, lợp mái che khung sắt.
Khoảng sân này làm được mấy việc mà một căn nhà xây kín không làm được: để xe máy trong nhà và khoá cổng lại, phơi đồ, kê bàn ngồi uống cà phê buổi sáng, và trồng cây.
Nói sòng phẳng phần yếu: đây là mái tôn khung sắt, không phải sân bê tông đổ mái đúc. Nó che nắng che mưa cho xe máy thì tốt, nhưng nếu anh chị tính đậu ô tô hẳn trong sân thì phải đo lại chiều rộng cổng và tính chuyện thay mái — không phải cứ có sân là cất được ô tô.
Bên trong nhà có gì
Phòng khách nằm ngay sau cửa chính, trần thạch cao có mảng tròn ở giữa, nền gạch bóng, cửa gỗ kính mở thẳng ra sân nên ban ngày không phải bật đèn.
Bếp đóng chữ L, tủ trên tủ dưới bằng gỗ công nghiệp, mặt bàn đá đen, bồn rửa đôi. Bếp nằm nối với hành lang đi vào các phòng, không phải kiểu bếp nhét vào góc cụt.
Phía sau bếp có cửa thông ra khoảng phía sau nhà, nên khói và mùi có đường thoát, không quẩn hết vào phòng khách.
Hai phòng ngủ bố trí giống nhau, phòng nào cũng đã có giường và tủ áo đóng sẵn theo tường, có máy lạnh. Anh chị mua xong mang vali vào ở được, chưa cần bỏ thêm khoản sắm nội thất.
Nhà vệ sinh ốp gạch cao, có sen tắm và bồn cầu, khô ráo và sạch.
Và đây là điểm yếu thứ hai em phải nói: nhà 2 phòng ngủ nhưng chỉ có một nhà vệ sinh. Gia đình hai vợ chồng, hoặc hai vợ chồng với một con nhỏ thì bình thường. Nhà ba bốn người lớn cùng đi làm giờ sáng thì sẽ thấy chật giờ cao điểm. Muốn thêm một khu vệ sinh nữa thì phải cải tạo, và chuyện đó dính tới phần đất phía sau — mà phần đất phía sau lại có câu chuyện riêng, em nói ngay dưới đây.
Ba dòng trên sổ anh chị phải đọc trước khi trả giá
Em đăng thẳng trang thông tin thửa đất lên đây để anh chị tự đọc, thay vì tin lời em.
Một — 74,2m² đó không phải toàn bộ là đất ở
Sổ ghi rõ: đất ở tại nông thôn 50,0m² và đất trồng cây lâu năm 24,2m². Phần đất ở sử dụng lâu dài, phần trồng cây lâu năm ghi hạn đến ngày 01/10/2054.
Điều đó có nghĩa gì với anh chị. Nếu sau này anh chị muốn xây lại toàn bộ thửa, phần 24,2m² kia phải xin chuyển mục đích sang đất ở trước đã, và chuyển mục đích thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Khoản đó bao nhiêu và có được chuyển hay không phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của khu, cơ quan nhà nước trả lời chứ không phải môi giới trả lời.
Tính theo cách khắt khe nhất: nếu anh chị chỉ tính tiền cho 50m² đất ở, giá đang là 65 triệu/m². Còn tính đều trên 74,2m² thì là 43,8 triệu/m². Con số nào đúng là do cách anh chị định dùng miếng đất này.
Hai — 7,1m² nằm trong chỉ giới đường quy hoạch
Đây là dòng ít người đọc kỹ nhất. Ghi chú dưới sơ đồ thửa viết: tổng diện tích thửa 75,0m², trong đó có 7,1m² thuộc quy hoạch giao thông; diện tích được cấp giấy chứng nhận 74,2m²; diện tích không được cấp 0,8m². Trên sơ đồ có một tuyến ghi “Đường QH rộng 14,00m” chạy cạnh thửa, kèm nét chỉ giới.
Nói cho dễ hiểu: có một con đường quy hoạch rộng 14m đi ngang khu này, và một phần nhỏ của thửa nằm trong phạm vi đó. Khi nào Nhà nước triển khai mở đường thật thì phần trong chỉ giới sẽ phải trả lại theo quy định về thu hồi và bồi thường.
Chuyện này có hai mặt, em nói cả hai. Mặt xấu là thửa đất không “sạch quy hoạch” hoàn toàn, và 7,1m² trên tổng 74,2m² không phải con số nhỏ. Mặt còn lại là đường 14m nếu làm thì nhà đang từ hẻm thành nhà gần đường lớn — nhiều người mua đất trong khu vực có quy hoạch đường chính là vì lý do đó. Nhưng thời điểm nào làm, làm tới đâu thì em không biết, và ai nói chắc với anh chị điều đó thì anh chị nên hỏi lại họ lấy thông tin từ văn bản nào.
Việc cần làm trước khi xuống tiền: mang số thửa và số tờ bản đồ đi xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Đó là cách duy nhất để biết chính xác chỉ giới nằm ở đâu so với căn nhà hiện tại.
Ba — nhà chưa được ghi lên sổ
Mục “Thông tin tài sản gắn liền với đất” trên sổ đang để trống. Nghĩa là căn nhà đang đứng đó chưa được đăng ký vào giấy chứng nhận, sổ hiện chỉ chứng nhận phần đất.
Với người mua để ở, điều này không cản trở việc mua bán — chuyển nhượng là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà bàn giao theo hiện trạng. Nhưng nó ảnh hưởng hai chỗ thật:
- Nếu anh chị định vay ngân hàng, phía ngân hàng thường định giá theo những gì có trên giấy tờ. Nhà không nằm trên sổ thì phần giá trị đó khó được tính vào.
- Muốn đưa căn nhà lên sổ thì phải làm thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất, và hồ sơ đó cần nhà phù hợp quy hoạch, phù hợp mục đích sử dụng đất phần xây dựng.
Em nói ba điều này ra không phải để dìm hàng của chính mình. Em nói vì ba dòng đó nằm trên giấy, ai đi công chứng cũng đọc thấy. Anh chị biết trước thì trả giá đúng và quyết định nhanh; biết sau thì mất công cả hai bên.
Vậy 3 tỷ 250 là đắt hay rẻ
Em không nói đây là căn rẻ nhất khu. Em cũng không có quyền nói giá này chắc chắn lên hay xuống.
Cách em nghĩ về nó thế này. Với hơn 3 tỷ ở Nha Trang, anh chị có thể tìm được nhà. Nhưng khi cộng đủ các tiêu chí lại cùng lúc — gần trung tâm, khu dân cư ổn định, khoảng 75m², có nhà ở được ngay, có sân riêng, và ô tô vào tới cổng — thì danh sách lựa chọn ngắn lại rất nhanh. Bỏ bớt một tiêu chí thì lại có nhiều hàng để chọn ngay.
Nên phép thử em đề nghị anh chị tự làm, không cần tin em: giữ nguyên tầm tiền 3 tỷ 2 đến 3 tỷ 5, giữ nguyên yêu cầu ô tô vào tận nhà và có sân, rồi đi xem thêm ba đến năm căn nữa trong khu. Sau vòng đó anh chị sẽ tự có câu trả lời cho câu hỏi ở tiêu đề mục này — và câu trả lời đó đáng tin hơn bất cứ lời quảng cáo nào của em.
Căn này hợp với ai, không hợp với ai
Hợp: gia đình nhỏ đang tìm nhà để ở thật quanh tầm 3 tỷ 2 đến 3 tỷ 5, cần ô tô về được tận nhà, thích có khoảng sân, và muốn dọn vào ở ngay chứ không muốn ôm thêm một cuộc sửa nhà.
Không hợp: anh chị cần một thửa đất sạch quy hoạch tuyệt đối để cầm cố hoặc để xây mới toàn bộ ngay trong năm nay. Với mục tiêu đó, phần 7,1m² trong chỉ giới và phần 24,2m² đất trồng cây lâu năm sẽ làm anh chị mất thời gian — và em nói thẳng từ đầu để anh chị khỏi mất buổi đi xem.
Anh chị muốn xem thực tế căn nhà Vĩnh Ngọc này?
Em hẹn giờ dẫn anh chị đi, lái ô tô vào tận cổng để anh chị tự thấy hẻm rộng tới đâu, đưa sổ gốc để anh chị đọc kỹ phần chỉ giới quy hoạch và phần đất trồng cây lâu năm, rồi ngồi lại tính xem sửa thêm gì thì hết bao nhiêu — trước khi anh chị quyết định, chứ không phải sau.
Em Tuấn — Bất động sản Nha Trang
Câu hỏi thường gặp
Nhà bán Vĩnh Ngọc Nha Trang này giá bao nhiêu và diện tích thế nào?
Giá 3 tỷ 250 triệu. Diện tích được cấp sổ 74,2m², nhà một tầng gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 bếp, 1 nhà vệ sinh, có sân trước lợp mái che.
Ô tô có vào được tận nhà không, hẻm rộng bao nhiêu?
Sơ đồ thửa đất trong sổ ghi hẻm rộng 4,25 đến 5,90m, và ảnh chụp thực tế cho thấy một xe bảy chỗ cùng một xe bán tải đang đậu trong hẻm. Ô tô vào tới cổng nhà. Nhưng ở đoạn hẹp nhất 4,25m thì hai ô tô đi ngược chiều vẫn phải có xe nhường.
Toàn bộ 74,2m² có phải đất ở không?
Không. Sổ ghi 50,0m² là đất ở tại nông thôn sử dụng lâu dài, còn 24,2m² là đất trồng cây lâu năm với hạn sử dụng đến ngày 01/10/2054. Muốn xây dựng trên phần đất trồng cây lâu năm thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền theo quy định.
Thửa đất có dính quy hoạch không?
Có một phần. Ghi chú trên sơ đồ thửa cho biết tổng diện tích 75,0m², trong đó 7,1m² thuộc quy hoạch giao thông, phần được cấp giấy chứng nhận là 74,2m². Sơ đồ cũng thể hiện một tuyến đường quy hoạch rộng 14m chạy cạnh thửa. Trước khi mua, anh chị nên mang số thửa và số tờ bản đồ đi xin thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương.
Căn nhà đã được ghi lên sổ chưa?
Chưa. Mục thông tin tài sản gắn liền với đất trên sổ đang để trống, tức sổ hiện chứng nhận phần đất, còn căn nhà chưa được đăng ký vào giấy chứng nhận. Điều này không cản trở việc chuyển nhượng, nhưng ảnh hưởng tới định giá khi vay ngân hàng.
Nhà nằm ở đâu, có gần trung tâm Nha Trang không?
Sổ ghi địa chỉ thôn Ngọc Hội 2, phường Tây Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa — khu vực người địa phương quen gọi là Vĩnh Ngọc. Từ nhà chạy xe 2 đến 3 phút là tới khu đô thị Vĩnh Điềm Trung. Đây là khu dân cư hiện hữu, đi vào trung tâm thành phố thuận tiện.
Bài liên quan trên trang
- Nhà bán Vĩnh Điềm Nha Trang, căn góc 3 tầng, đang cho thuê 15 triệu mỗi tháng
- Nhà bán đường Ngô Đến Nha Trang, dòng tiền 31 triệu mỗi tháng
- Mở rộng đường Nguyễn Xiển Nha Trang và điều người mua đất cần biết
- Nhà phố Nha Trang đang bán
- Quy hoạch và khu vực tiềm năng ở Nha Trang
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất và ghi nhận thực tế tại thời điểm đăng, không phải lời khuyên đầu tư. Các thông tin về diện tích, loại đất và quy hoạch nêu trong bài được đọc từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; anh chị vui lòng tự thẩm định pháp lý, hiện trạng và thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch.
