Căn nhà bán số 44 Diệp Minh Tuyền, phường Bắc Nha Trang này giá 6 tỷ 5, đất 58,5m² theo sổ nhưng nhà 182,9m² sàn, ba tầng lầu với 4 phòng ngủ, thửa nở hậu, cách biển khoảng 5 phút chạy xe và vào bãi tắm khoảng 3 phút.
Em Tuấn viết bài này để anh chị đọc trước khi đi xem: con đường Diệp Minh Tuyền thật sự rộng bao nhiêu, căn nhà ngang 4,5m thì bên trong ở kiểu gì, chuyện đường quy hoạch rộng 16m có ăn vào đất nhà này không, và vì sao em nói thẳng ngay từ đầu là nhà này phải sửa chứ không phải dọn vào ở luôn.
Nhà bán đường Diệp Minh Tuyền Nha Trang này thực chất là gì
Trên giấy chứng nhận, thửa đất ghi địa chỉ số 44 Diệp Minh Tuyền, phường Vĩnh Phước, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa — sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính, khu này nay thuộc phường Bắc Nha Trang. Đây là khu dân cư gốc của người đi biển, cách đường Ngô Đến một đoạn ngắn, và chạy xuống là ra biển.
Tóm tắt món hàng cho nhanh, trước khi em đi vào từng phần:
- Diện tích được cấp sổ — 58,5m², thửa 353, tờ bản đồ 22.
- Nhà trên đất — nhà ở riêng lẻ cấp 3, diện tích xây dựng 58,5m² (xây kín đất), diện tích sàn 182,9m², đã ghi vào sổ.
- Kết cấu — ba tầng lầu, 4 phòng ngủ, phòng khách, bếp, phòng thờ, khu vệ sinh, khu giặt phơi, sân thượng và ban công.
- Kích thước thửa — sâu 13,00m, mặt tiền 4,52m, hậu 4,97m — thửa nở hậu.
- Pháp lý — mục đích sử dụng đất ở tại đô thị, thời hạn lâu dài, sử dụng riêng, sở hữu riêng, hoàn công đầy đủ.
- Đường quy hoạch — sổ ghi đường quy hoạch rộng 16,0m, và chỉ giới không ăn vào đất nhà này.
- Mặt đường hiện tại — Diệp Minh Tuyền rộng hơn 10m, hai bên đều có vỉa hè.
- Hướng — đông. Sáng nắng nhẹ, chiều mát.
- Giá bán — 6 tỷ 500 triệu, tức 111 triệu/m² tính trên đất sổ, hoặc 35,5 triệu/m² nếu tính trên 182,9m² sàn.
Sổ hồng ghi gì
Em đưa nguyên trang sổ lên để anh chị tự soi, khỏi phải tin lời em. Những dòng đáng đọc kỹ: thửa 353, tờ bản đồ 22, diện tích 58,5m², mục đích sử dụng đất ở tại đô thị, thời hạn lâu dài, nhà ở riêng lẻ cấp 3 với diện tích sàn 182,9m². Bên phải là sơ đồ thửa, có ghi đường quy hoạch rộng 16,0m.
Thửa nở hậu — chi tiết ít người để ý trên sổ
Nhìn kỹ sơ đồ thửa sẽ thấy ba con số: chiều sâu 13,00m, cạnh giáp đường 4,52m, cạnh phía sau 4,97m. Tức là miếng đất nở hậu gần nửa mét.
Nhiều anh chị chỉ nhìn con số mặt tiền rồi bỏ qua chi tiết này. Nhưng nở hậu có nghĩa thật: phần sau nhà rộng hơn phần trước, phòng phía sau và khu phụ dễ bố trí hơn, và theo quan niệm nhiều người mua thì đây là dáng đất được chuộng. Ngược lại, thửa tóp hậu cùng diện tích sẽ khó chia phòng hơn hẳn.
Con đường mới là thứ đáng tiền ở đây
Anh chị nào đã theo thị trường bất động sản Nha Trang thì để ý giúp em con đường này. Đường Diệp Minh Tuyền rộng hơn 10 mét, hai bên đều có vỉa hè. Ô tô thì khỏi phải nói, xe tải né nhau rồi đậu lại ngay trên đường vẫn được.
Nhà lại nằm gần một ngã tư thông suốt cả khu, rẽ hướng nào cũng ra được đường lớn. Với nhà phố tầm giá này ở Nha Trang, đường rộng hơn 10m có vỉa hè là thứ không dễ kiếm — phần lớn hàng cùng tầm nằm hẻm 3–4m — như căn góc Vĩnh Điềm 4 tỷ 750, hẻm sổ ghi 2,9–3,0m, ô tô vào tận nhà nhưng hai xe không tránh nhau được.
Và đây là phần tiềm năng: đường Diệp Minh Tuyền đang trong quy hoạch mở rộng, kéo dài thẳng xuống bờ kè sông Cái, chỉ cách đây vài chục mét. Nếu tuyến này thông suốt ra bờ kè, trục đường sẽ thành trục kinh doanh buôn bán chứ không còn là đường nội khu.
Em nói rõ điều mà anh chị chắc chắn sẽ hỏi. Sổ ghi đường quy hoạch rộng 16,0m chạy cạnh thửa — tức con đường hiện hơn 10m sau này lên 16m. Và chỉ giới đó không ăn vào đất căn này. Nhà nằm ngoài phạm vi thu hồi, nên anh chị mua thì hưởng phần đường mở rộng chứ không mất mét đất nào.
Đây là chỗ khác nhau giữa “nhà gần đường sắp mở” và “nhà nằm trong chỉ giới đường sắp mở” — hai chuyện ngược hẳn nhau về giá trị. Anh chị đi xem hàng bám tuyến này thì nhớ hỏi đúng câu đó cho từng căn, đừng nghe chung chung là đường sắp mở rồi xuống tiền.
Đất 58,5m² nhưng nhà 182,9m² sàn — và mặt trái của nó
Câu hỏi đầu tiên gần như ai cũng hỏi là “đất bao nhiêu mét”. Câu đó đúng nhưng chưa đủ. Với nhà xây ba tầng, thứ anh chị dùng hằng ngày là diện tích sàn chứ không phải hình chiếu miếng đất.
Căn này đất 58,5m², xây kín đất và lên ba tầng lầu nên sàn đạt 182,9m² — gấp hơn ba lần diện tích đất.
Nhưng em nói cho hết mặt sau. Mặt tiền 4,52m là nhà phố hẹp ngang. Đủ để anh chị để xe, đậu xe trên phần diện tích của mình mà không phải lấn qua nhà người khác — nhưng từng phòng bên trong sẽ không rộng rãi kiểu nhà lô lớn. Ba tầng cũng đồng nghĩa leo cầu thang mỗi ngày.
Bù lại, tầng trệt có phòng ngủ. Nhà có người lớn tuổi thì ở dưới, không phải leo. Và 4 phòng ngủ thì gia đình tầm 8 người vẫn ở thoải mái.
Bốn phòng ngủ, mỗi phòng một kiểu
Bốn phòng đều đủ kê giường đôi, tủ áo và thêm một món — bàn học, bàn làm việc hoặc tivi. Không phải kiểu phòng 20m² của nhà biệt thự, nhưng đủ dùng cho sinh hoạt thật.
Bếp, phòng thờ và khu phụ
Nhà này phải sửa — em nói trước
Đây là chỗ em không giấu xuống cuối bài. Căn nhà thiết kế theo kiểu hơi cũ. Anh chị nhìn mấy tấm ảnh trên là thấy: trần thạch cao ô vuông, gạch lát vân đá, tủ bếp gỗ đỏ, nội thất chủ nhà dùng đã lâu. Anh chị mua về là phải bỏ thêm tiền sửa lại, chứ không phải dọn vào ở luôn như nhà mới hoàn thiện.
Anh chị nào ngại sửa nhà thì cân nhắc điểm này trước khi đi xem, để khỏi mất công cả hai bên. Còn anh chị nào tính sửa theo ý mình thì nhà cũ lại hoá hay — không phải đập bỏ nội thất người khác đã đóng sẵn, và phần khung nhà thì đã hoàn công đầy đủ.
Riêng sân thượng thì cải tạo được thành không gian riêng: làm BBQ, phơi đồ, trồng cây, trồng rau sạch.
Ở gia đình hay làm homestay đều được
Không phải chuyện tương lai, ngay bây giờ khu này đã có người khai thác theo mô hình homestay và căn hộ apartment rồi — khách du lịch và nhà đầu tư về đây làm thành công. Anh chị muốn xem một căn đã có sẵn dòng tiền chứ không phải tự gây dựng thì đọc căn Ngô Đến 2 căn hộ riêng lối đi, đang thu 31 triệu mỗi tháng.
Lý do đơn giản: từ vị trí này vào khu bãi tắm chỉ khoảng 3 phút, ra biển khoảng 5 phút chạy xe. Khách thuê homestay chạy xe máy vào bãi tắm là chuyện vài phút.
Còn nếu anh chị mua để ở, khu này có cái mà nhà mặt phố lớn không có: hàng xóm đều là dân đi biển, mang đúng chất local miền biển Nha Trang. Gần biển nên hải sản tươi sống quanh năm, chỉ mùa biển động mới phải ăn đông lạnh.
Tiện ích quanh nhà
- Chợ — đi bộ vài bước là tới. Chợ nhỏ, chỉ họp buổi sáng, chiều tối không họp nên không lộn xộn, không mùi. Chợ lớn đã được quy hoạch chỗ khác.
- Trường học — mầm non và tiểu học đều quanh đây, rất gần.
- Ẩm thực — đồ ăn vặt và hàng quán miền biển nhiều.
- Đường Ngô Đến — cách một đoạn ngắn, chạy xuống là ra biển.
- Bờ kè sông Cái — cách vài chục mét.
Một điểm em thấy đáng nói: ba giờ chiều đứng ở đây đã mát và yên tĩnh, không ồn ào xô bồ. Nhà hướng đông nên sáng nắng nhẹ, chiều mát.
Xem trọn căn nhà trong video
Câu hỏi anh chị hay hỏi em về căn này
❓ Nhà đường Diệp Minh Tuyền Nha Trang này giá bao nhiêu?
6 tỷ 500 triệu cho 58,5m² đất và 182,9m² sàn. Quy ra 111 triệu/m² đất, hoặc 35,5 triệu/m² sàn sử dụng.
❓ Đường Diệp Minh Tuyền thuộc phường nào?
Nay là phường Bắc Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Trên sổ vẫn ghi tên cũ là phường Vĩnh Phước, thành phố Nha Trang — cùng một chỗ, chỉ khác thời điểm cấp sổ và đợt sắp xếp đơn vị hành chính.
❓ Nhà có mấy phòng ngủ, ở được mấy người?
4 phòng ngủ trên ba tầng lầu, gia đình tầm 8 người ở thoải mái. Tầng trệt có phòng ngủ nên người lớn tuổi không phải leo cầu thang.
❓ Đất bao nhiêu mét ngang?
Mặt tiền 4,52m, hậu 4,97m, sâu 13,00m theo sơ đồ trên sổ. Thửa nở hậu gần nửa mét.
❓ Sổ sách thế nào?
Thửa 353, tờ bản đồ 22. Mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị, thời hạn lâu dài, sử dụng riêng và sở hữu riêng. Nhà ở riêng lẻ cấp 3, diện tích sàn 182,9m² đã ghi vào sổ, hoàn công đầy đủ.
❓ Đường sắp mở rộng, nhà có bị dính chỉ giới không?
Không. Sổ ghi đường quy hoạch rộng 16,0m chạy cạnh thửa, nhưng chỉ giới đó không ăn vào đất căn này. Anh chị mua thì hưởng phần đường mở rộng chứ không mất mét đất nào.
❓ Cách biển bao xa?
Khoảng 5 phút chạy xe ra biển, khoảng 3 phút vào khu bãi tắm.
❓ Mua về cho thuê homestay được không?
Được. Khu này đã có người làm homestay và căn hộ apartment thành công. Nhà cần sửa lại trước khi khai thác.
Căn này hợp với ai
Hợp — anh chị muốn nhà gần biển, mặt đường rộng hơn 10m có vỉa hè, pháp lý sạch, và chấp nhận bỏ thêm tiền sửa để được đúng ý mình. Hoặc nhà đầu tư nhắm mô hình homestay gần bãi tắm, cộng thêm kỳ vọng từ quy hoạch mở rộng đường ra bờ kè sông Cái.
Chưa hợp — anh chị cần dọn vào ở ngay không muốn sửa, hoặc cần nhà ngang rộng phòng lớn, hoặc ngại nhà nhiều tầng — trường hợp đó thì căn Vĩnh Ngọc 74,2m² một tầng, ô tô vào tận nhà hợp hơn.
Anh chị quan tâm căn này thì kết nối với em Tuấn, em dẫn đi xem thực tế.
