Người bán đưa sổ đỏ ra, anh chị nhìn thấy tên và diện tích rồi gật đầu. Đó là lúc dễ mất tiền nhất.
Trên tờ giấy đó có bảy dòng quyết định thửa đất dùng được vào việc gì và bán lại có dễ không. Bài này em chỉ từng dòng.
Bảy dòng, đọc theo thứ tự
1. Tên người sử dụng đất — và ai còn có quyền
Ghi một tên hay hai tên? Nếu là tài sản chung vợ chồng mà sổ chỉ ghi một người, thì khi bán vẫn cần cả hai ký. Nếu ghi “hộ ông/bà” thì cả hộ gia đình có quyền — bao gồm con cái đã thành niên tại thời điểm cấp sổ.
Đây là chỗ phát sinh tranh chấp nhiều nhất mà em từng chứng kiến. Mua xong vài năm, một người trong hộ quay lại nói không biết chuyện bán.
2. Số thửa và số tờ bản đồ
Hai con số này là chìa khóa để tra mọi thứ khác. Không có chúng thì không tra được quy hoạch, không tra được tranh chấp. Chụp lại ngay.
3. Diện tích — và diện tích nào
Trên sổ có thể ghi tổng diện tích và phần tách riêng theo mục đích. Ví dụ 200m² nhưng chỉ 80m² là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm.
Rất nhiều người trả tiền theo giá đất ở cho toàn bộ 200m². Đọc kỹ con số nào là đất ở.
4. Mục đích sử dụng đất và THỜI HẠN
Đất ở thì thường lâu dài. Đất nông nghiệp có thời hạn, ghi rõ đến năm nào. Sổ ghi “đến 10/2043” nghĩa là còn chừng đó năm, hết hạn phải làm thủ tục gia hạn.
Người bán ít khi tự nhắc dòng thời hạn. Anh chị phải tự tìm.
5. Nguồn gốc sử dụng đất
Dòng này ghi đất có từ đâu: Nhà nước giao có thu tiền, Nhà nước công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển nhượng, hay đất khai hoang được công nhận.
Nguồn gốc quyết định mức bồi thường khi bị thu hồi, và quyết định thủ tục khi muốn chuyển mục đích. Em đã viết nhiều lần rằng không xác minh được nguồn gốc đất là nút thắt số một khi giải phóng mặt bằng — và nó bắt đầu từ chính dòng này.
6. Phần ghi chú và những trang sau
Đây là phần bị bỏ qua nhiều nhất. Trang sau của sổ ghi các biến động: đã thế chấp ngân hàng nào, đã chuyển nhượng cho ai, có bị kê biên không, có thay đổi diện tích không.
Lật hết mọi trang. Chụp hết mọi trang. Một cuốn sổ chỉ đưa trang đầu là một cuốn sổ chưa xem.
7. Sơ đồ thửa đất
Hình vẽ thửa đất kèm kích thước các cạnh. So nó với thực tế ngoài hiện trường: chiều ngang có đúng không, hình dạng có khớp không, hàng rào có đang lấn sang hàng xóm hoặc bị lấn không.
Điều cần nhớ
Sổ là lời khai của quá khứ. Nó ghi tình trạng tại thời điểm cấp. Từ đó tới nay có thể đã có biến động chưa cập nhật. Sổ đẹp không thay được việc ra xã hỏi.
Bốn thứ sổ đỏ KHÔNG cho anh chị biết
Phần này quan trọng ngang phần trên, nhưng ít ai nói.
- Thửa có nằm trong quy hoạch mới không. Sổ cấp năm 2015 không biết quy hoạch năm 2026. Phải tra riêng.
- Có đang tranh chấp không. Tranh chấp chưa ra tòa thì không ghi trên sổ.
- Đường vào có phải lối đi chung hợp pháp không. Sổ vẽ thửa đất, không vẽ quyền đi qua đất người khác.
- Chủ có thật sự là người đang đứng trước mặt không. Sổ có thể là thật nhưng người cầm sổ không phải chủ.
Bốn điều này chỉ ra bằng cách ra xã hỏi, hỏi hàng xóm, và đối chiếu giấy tờ tùy thân với tên trên sổ.
Em nói thật: bài này không thay được chuyên môn
Em là môi giới, không phải công chứng viên và không phải luật sư. Bảy dòng trên là thứ em học được từ việc đi cùng khách qua từng giao dịch, không phải trích dẫn văn bản pháp luật.
Mẫu giấy chứng nhận cũng đã thay đổi qua các thời kỳ, nên vị trí và cách ghi từng mục có thể khác nhau giữa các cuốn sổ.
Với giao dịch lớn hoặc hồ sơ có dấu hiệu phức tạp, hãy mang sổ ra phòng công chứng nhờ kiểm trước khi đặt cọc. Đây là việc nên làm và tốn rất ít so với số tiền anh chị sắp bỏ ra.
Năm việc làm theo thứ tự
- Xin chụp TOÀN BỘ các trang của sổ, không chỉ trang đầu. Người bán ngại thì đó đã là thông tin.
- Đối chiếu tên trên sổ với giấy tờ tùy thân của người đang giao dịch. Nếu là người được ủy quyền thì xin xem văn bản ủy quyền.
- Đọc kỹ dòng diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn. Tính lại giá theo phần đất ở thật, không theo tổng diện tích.
- Ra hiện trường so sơ đồ với thực tế. Đo lại chiều ngang, xem hàng rào, hỏi hàng xóm về ranh.
- Mang sổ ra công chứng nhờ kiểm trước khi đặt cọc. Không phải sau khi đặt cọc.
Câu hỏi anh chị hay gửi em
Sổ ghi “hộ ông” thì ai có quyền bán?
Khi sổ cấp cho hộ gia đình, quyền sử dụng đất thuộc về các thành viên của hộ tại thời điểm cấp, chứ không chỉ người đứng tên. Đây là chỗ phát sinh tranh chấp rất nhiều. Nên hỏi rõ và nhờ công chứng viên xác định trước khi giao dịch.
Đất 200m2 có phải cả 200m2 đều là đất ở không?
Không nhất thiết. Sổ có thể ghi tổng diện tích và tách riêng phần đất ở với phần đất khác, ví dụ đất trồng cây lâu năm. Phải đọc kỹ con số nào là đất ở, vì giá hai loại rất khác nhau.
Vì sao phải xem hết các trang của sổ?
Vì các trang sau ghi biến động: đã thế chấp ngân hàng nào, đã chuyển nhượng cho ai, có bị kê biên hay thay đổi diện tích không. Một cuốn sổ chỉ đưa trang đầu là một cuốn sổ chưa xem.
Sổ đỏ có cho biết đất có dính quy hoạch không?
Không. Sổ ghi tình trạng tại thời điểm cấp, không biết quy hoạch ban hành sau đó. Phải tra riêng tại cơ quan chuyên môn của xã, phường nơi có đất.
Có nên nhờ công chứng kiểm sổ trước khi đặt cọc không?
Nên, nhất là với giao dịch lớn hoặc hồ sơ có dấu hiệu phức tạp. Chi phí rất nhỏ so với số tiền sắp bỏ ra, và phải làm TRƯỚC khi đặt cọc chứ không phải sau.
Đọc tiếp trong cụm cẩm nang mua bán nhà đất: sang tên sổ đỏ ở Khánh Hòa đi những đâu · mua nhà giấy tay và vi bằng rủi ro nằm ở đâu.
Bài này là kinh nghiệm nghề của em, không phải trích dẫn văn bản pháp luật và không phải tư vấn pháp lý. Mẫu giấy chứng nhận đã thay đổi qua các thời kỳ nên cách ghi từng mục có thể khác nhau. Với hồ sơ phức tạp, anh chị nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
Anh chị có ảnh chụp sổ mà chưa biết đọc dòng nào, gửi em xem giúp. Em ở Nha Trang.
Nội dung trong bài là kinh nghiệm nghề của người viết, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.
